ПОМОЩ!!!Връщане право на строеж

[k_novakova]

Здравейте.
Предварително се извинявам за объркаността на написаното от мен,но тази материя-правото не е от понятните за мен.Тя ако беше понятна,нямаше да се забъркам в тази каша,описана по-долу...
Собственик съм на парцел.На 10.03.1998 г. отстъпих право на строеж на строителна фирма срещу обезщетение от 3 апартамента.Строежа на кооперацията започна нормално като строителя разпродаде останалите апартаменти "на зелено".Сключихме предварителен договор(който не бе заверен пред нотариус).В него има упоменат срок за завършване на сградата 18 месеца от ваденето разрешително за строеж(такова и до ден днешен няма).Подписахме и договор,тоест документ,който в началото си гласи:"Нотариален акт за покупко-продажба правото на строеж......Лицето Х учредява на фирмата Х правото на строеж за обект,проектиран в предвидените за построяване,съгласно действащите КЗСП,ЗРП и одобрен от община Х архитектурен план"(който план в последствие разбрах,че не е одобрен).Разрешително за строеж НИКОГА не е издавано(и това в последствие разбрах),но въпреки това строителя построи до груб строеж с покрив и.....избяга в чужбина(знам тези подробности,защото мой близък роднина беше в добри до него момент приятелски отношения).И така вече 14 години сме по квартири,които строителя НЕ плаща,а беше обещал(но не пред нотариус).С две думи разчитах на неговата дума...куха кратуна съм ще кажете сега-това го знам и аз,ама така се стекоха обстоятелствата тогава.Знам,че има нещо вписано в агенцията по вписванията,но така и не разбрах какво...
Няколко пъти подавах молба до общината за узаконяване,а тя все ми връщаше документите,поради факта,че сме нямали одобрен проект,ПУП и разрешително за строеж.След известно време(вече не помня годината),общината издаде констативен протокол,който гласи,че нямаме абсолютно никакви документи,нужни за узаконяване.
Започнах да ходя по адвокати,но все случвах на такива,които разбират толкова,колкото и аз.Нямах възможност за добре платен,адекватен и вещ адвокат за излизането от омагьосания 14 годишен кръг,в който съм.Вече незнам какво да правя,объркана съм и спрях да вярвам в българската правна система.Нямам възможност за скъпи адвокати и искам сама и по методичен начин да си реша проблема,затова и се обръщам към Вас.
"Собсвениците" на другите апартаменти за всички тези години не предприеха нищо.Доколкото знам има някакъв 5 годишен срок,в който ако не се завърши сградата всичко законно и не толкова законно,което е построено остава за собственика на парцела(друг е въпроса той какво ще си го прави и дали общината няма да иска да го събори за моя сметка).
Та въпросите ми са следните:
1,Как да вляза във владение на имота си?
2,Как да си върна правото на строеж,къде и какви документи трябва да подам?
3,Как могат да се определят сделките на строителя и другите закупили за НИЩОЖНИ?


Моля Ви,умолявам Ви дайте ми насоки и ред на действие!
Предварително Ви благодаря за указаната помощ

[ivan_lawyer]

Доста сложен казус, съмнявам се, че без адвокат можете да се справите.

Необходимо е да се отделят на няколко части проблемите.

Едното е за реално изпълнение на строежа, за сметка на изпълнителя, той после да възстанови или да му се намери собственост.

Важно е предварително да наложите възбрана върху правото на строеж.

[k_novakova]

Доста сложен казус, съмнявам се, че без адвокат можете да се справите.

Необходимо е да се отделят на няколко части проблемите.

Едното е за реално изпълнение на строежа, за сметка на изпълнителя, той после да възстанови или да му се намери собственост.

Важно е предварително да наложите възбрана върху правото на строеж.

Благодаря Ви за отговора,ivan_lawyer !
Реалното изпълнение на строежа от изпълнителя няма как да стане,защото той от години не е в БГ.Има още 2 кооперации,които той е строил и хората са измамени по същия начин като мен.
Аз мога ли да наложа тази възбрана върху правото на строеж без адвокат.Къде трябва да отида и какви документи трябва да подам?

[ivan_lawyer]

Защо на всяка цена държите да се оправяте сама.

Вярно е, има недобросъвестни колеги, но все пак ще Ви помогне най-добре адвокат.

Според мен Вие сте собственик в момента на сградата, доколкото разбирам от ситуацията.

[k_novakova]

Защо на всяка цена държите да се оправяте сама.

Вярно е, има недобросъвестни колеги, но все пак ще Ви помогне най-добре адвокат.

Не държа да е на всяка цена Просто последната адвокатка ми поиска хонорар за консултация 200 лв,за да ми каже това,което аз вече знам.Поиска да и оставя документите за два дни да ги прегледа,след като аз разказах всичко.17 дни тази жена не си вдигаше телефона и след като аз отидох,прегледа документите за десетина минути и "си проведе консултацията" за още десетина минути и ми каза,че хонорара за консултацията при нея е 200 лв,които аз незнам за какво заплатих,след като тя не ми помогна по никакъв начин.С две думи ми обясни,че по давност сградата е моя, и при въпроса ми от тук нататък какво трябва да направя,къде и какви документи трябва да подам,за да го имам черно на бяло,тя всячески избягваше въпроса ми.Така и отговор не получих,но тя пък си прибра парите за работа,която не свърши(както и всички други адвокати).Много...ама много бавеха отговорите си.Имам разписки за около 1000 лв,платени за "консултации",от които не разбрах нищо ново.Затова прибягнах до четене на законите и стигнах до Вашия сайт/форум,с надеждата да получа някакво просветление по въпроса ми.

Според мен Вие сте собственик в момента на сградата, доколкото разбирам от ситуацията

.

Как,къде и по какъв начин да си изкарам документ,че съм собственик на тази сграда?


П.П Извинете ме,ако задавам неточни или неправилни въпроси,но това се дължи на невежеството ми в тази насока

[ivan_lawyer]

Трябва да ползвате юрист, съжалявам, че колегите са Ви подвели така.

[k_novakova]

Трябва да ползвате юрист, съжалявам, че колегите са Ви подвели така.

Може ли на ЛС да ми препоръчате добър юрист от Варна.
Благодаря Ви още веднъж.

[dim0_1]

Моите разсъждения са в малко по-различна насока.
Преди всичко трябва да се уточнят някой неща.
Предварителният ви договор за продажба е действителен, въпреки че не е с нотариална заверка, но той няма отношение към възможността, която търсите – доколкото разбирам да достроите имота и да го ползвате. Можете разбира се да търсите обезщетение по него, но от казаното за строителя ми се струва безсмислено.
Казвате, че сте учредили право на строеж с „договор,тоест документ,който в началото си гласи:"Нотариален акт за покупко-продажба правото на строеж.” Този нотариален акт беше ли подписан и подпечатан и от нотариус и впоследствие вписан? Ако не е бил значи право на строеж няма учредено и предвид пълната липса на строителна документация ми се струва, че е възможно.
Какъв е въпросният констативен протокол, с който общината ви казва че „нямаме абсолютно никакви документи, нужни за узаконяване.”?
Констатирано ли е, че строежът е незаконен?
Узаконяване вече не е възможно. Пътят е да се изработи нужната строителна документация и всеки да си затваря очите, че строежът към момента е започнат. Това обаче е възможно, ако не е констатирано, че има строеж. В този смисъл многобройните ви посещения в Общината могат да се окажат проблем.
Ако има акт за незаконен строеж строежът трябва да се премахне, премахването да се констатира и едва тогава да се пристъпи към ново строителство.
Що се отнася до действието на правото на строеж то или не е учредено по необходимия ред и затова е нищожно или е погасено по давност, т.е. отново сте негов собственик, както и на строежа.
Какъв точно е въпросният парцел – въобще може ли да се извършва строителство в него? Казвате, че няма ПУП, но това не е задължително пречка. Можете да изискате от общината скица с виза за проектиране. Това е бърз начин да видите какви са ви възможностите.
Питате как да влезете във владение на имота си. Това за мен означава, че не можете да влезете в парцела, а доколкото разбирам няма пречки за това.
Правото на строеж е вече ваше и не трябва да си го връщате. То се съдържа в правото ви на собственост върху парцела. Важно е да знаете, че право на строеж има само за имоти върху които може да се строи. Което още веднъж показва, че е възможно във вашия случай учредяването му да е нищожно.
Относно нищожността на предварителните договори тя се прогласява от съда, но не виждам смисъл да го правите – вие не сте страна по тях.
С други думи можете спокойно да приемете, че никога не е правено нищо върху парцела ви и да се заемете отначало да си построите имот или при добро стечение на обстоятелствата да ползвате построеното.
В заключение, по мое скромно мнение, имате нужда не толкова от юрист, колкото от някой, който разбира от строителен процес – технически ръководител или най-добре фирма осъществяваща строителен надзор.
Желая ви успех и ако в бъдеще се заемате с нещо, не забравяйте, че доброто планиране и предварителните консултации са 90% от успеха.

[emilgrigorov]

Според мен доста спешно Ви е необходим много добър адвокат и много добра фирма за строителен надзор.
Говори се, че ще въведат 6 месеца срок за узаконяване на строежи в процедура. По написаното по-горе от Вас предполагам, че при вас случаят е точно такъв.

След това всичко се събаря. Дори събарянето струва доста пари, едва ли бихте могла да си ги позволите, а рискът е да продадат имота на публична продан.

Като ориентир, разходите по едно узаконяване спокойно може да надвишат 30 евро/кв.м РЗП.
Първата фаза започва с изследване на собствеността и правата, изследване на административното производство по незаконен строеж, изследване на ПУП-а през годините, глоби, заснемане по всички проектни части, конструктивна експертиза, договори за ток, вода, парно, и проект за привеждане на сградата в законно положение. Следва Акт за узаконяване, и евентуално последващо Разрешение за строеж. След това - строителна фирма, строителство и накрая - "Акт 16".
Каквото и да Ви кажа друго, само ще Ви навреди.
Горещо Ви препоръчвам да намерите незабавно свестна фирма за строителен надзор.

[bgarch]

Говори се, че ще въведат 6 месеца срок за узаконяване на строежи в процедура
..................................................................................................
Горещо Ви препоръчвам да намерите незабавно свестна фирма за строителен надзор.

Аз пък горещо Ви препоръчвам да не храните никакви, ама никакви надежди, че фирма за строителен надзор може да Ви свърши каквато и да е работа! ПовЕрвайте ми! Тези структури бяха създадени у нас със съвсем друга цел и те няма как да Ви помогнат, само ще Ви вземат още пари.
Намерете си добър адвокат, специализиран в имотни казуси, допълнително се позаинтересувайте за добър архитект в района, който е запознат добре със ЗУТ и процедурите по него. Такъв тандем би могъл да Ви бъде много полезен, макар че никой не може да Ви гарантира изхода от ситуацията, в която се намирате.
А това за говоренето- къде се говори това, emilgrigorov, по пейките в парка ли, в кулоарите на парламента ли, що ли...?

[emilgrigorov]

bgarch, ПовЕрвайте ми, във Варна е пълно с добри адвокати и добри архитекти, специализирани в незаконно строителство, които, дай-боже, да го докарат в екип до Акт за узаконяване, и да и пожелаят успех след това
В случая по-скоро ме притеснява, че узаконяване на строеж от този период може да се окаже по-скъпо от премахването му и изграждането на нова сграда.
И всичкото това, ако въобще има градоустройствено решение, по което да се работи.
А това, за говоренето, bgarch, мина завчера на заседание на МС, в проекта за ЗИД ЗУТ, bgarch . Но още не е прието, затова ... хората говорят по пейките, да, в парка

[bgarch]

Не се и съмнявам в това, което казвате, дори познавам качествени варненски архитекти. Затова и препоръчвам този вариант на питащата.

[julyanvonemona]

Проекта за изменение на ЗУТ го има публикуван на няколко сайта. В него и дума няма за възстановяване режима за узаконяване! Така че вие г-н emilgrigorov спокоино можете да си продължавате да си гворите по пейките в парка.
А bgarch e железно прав, че надзорна фирма, нема да ви свърши ник'ва работа. На две магарета слама не могат да разделят! От 40 разгледани от мен оценки за съответствие със съществените изисквания на закона 38 са в грубо несъответстие със закона. Останалите две могат да минат, само ако в момента ги чета в тоалетната.

[emilgrigorov]

Пр.ЗИД ЗУТ
§ 114. В шестмесечен срок от обнародване на този закон органът по § 184, ал.2 от Преходните и заключителните разпоредби към Закона за изменение и допълнение на Закона за устройство на територията (обн., ДВ, бр. 65 от 2003 г.) следва да приключи образуваните производства при условията на ал. 4 или ал. 5 на същия параграф. След изтичане на срока, за неприключилите производства се прилагат мерките по чл. 225 или чл. 226.

Тъй като по всичко личи, че и двамата архитекти сте много компетентни, а и срокът от 6 месеца е изключително кратък, препоръчвам на г-жа k_novakova по най-бързия начин да се обърне към свястна надзорна фирма в района.
2:0

[julyanvonemona]

emilgrigorov и ти със този си финален спринт се присъедини към неумеещите да мислят. Само че за това утре рано сутрин. Аз на април ставам на 62, така че като всеки заядлив старец съм ранобудник.

[julyanvonemona]

emilgrigorov, съжалявам че не можах да спазя обещанието си за ранна намеса ,но се оказа, че е било време да си платя нета. И така в поста си от 03.02. написах

....В него и дума няма за възстановяване режима за узаконяване!....

В посочената от Вас проекторазпоредба на евентуалния §114 ЗИД на ЗУТ е видно че режима за узаконяване не само че не се възстановява, а дори се свива! Ако, както сам казвате, употребявахте буквичките предназначени за четене, а не за чесане на клавиатурата, както твърдя аз и ако освен това имахте елементарна способност да мислите сигурно щяхте да видите че "Органът......следва да приключи образуваните производства при условията на ал. 4 или ал. 5 на същия параграф. След изтичане на срока, за неприключилите производства се прилагат мерките по чл. 225 или чл. 226.". Налага се дебело да Ви поясня (към намеци сте имунизиран), че става въпрос че въпросният шестмесечен срок се отнася единствено до незавършените производства по §184 и то тези по (4) и (5). В предложението за закон е даен краен шестмесечен срок за приключване на тези производства, а това няма нищо общо с нов режим за узаконяване. Следва внимателно да разсъдите (разбира се ако сте способен на това) и да видите че след изтичането на този срок, следват репресивните мерки по чл.225 и чл.226 ЗУТ. И понеже до сега такива мерки не са предвидени, би следвало да разбирате, че по отношение тези заварени неозаконени строежи се предвижда бъдеща рестрикция, а не узаконяване!
Явно обаче способностите Ви да мислите се свеждат до един ограничен лимит! За сметка на това пък бързате, като пале пред майка си!

[emilgrigorov]

Мдам, отново за буквичките
Видно от първоначалния пост на k_novakova, строежът попада в разпоредбите на § 184, ал.2 от Преходните и заключителните разпоредби към Закона за изменение и допълнение на Закона за устройство на територията (обн., ДВ, бр. 65 от 2003 г.) - констативни актове, молби за узаконяване, отговори с указания, и т.н. Предвид и началната дата на операта (1997г), е няма начин да не е в производство по узаконяване.
Ако разгледате постовете ми, а и ги прочетете, ща ви се изясни, може би, притеснението ми от възможността по-къс срок да попречи на разрешаването на проблема в правилна насока.
Освен това, разисквания по казуса тук, във форума, биха могли да навредят на k_novakova, поради което предлагам да се въздържаме от по-нататъшни коментари.
Освен това би трябвало внимателно да се прецени дали е целесъобразно запазването на незаконно построеното, както съм писал по-горе, каква част да минава с акт за узаконяване и каква - с РС (предвид таксите в троен размер, конструктивната експертиза и заснеманията).
Което въобще не означава, че резултатът не става 3:0

[julyanvonemona]

...както съм писал по-горе, каква част да минава с акт за узаконяване...

Какъв акт за узаконяване какви пет лева, като днес, пък и при положение че бъдещият §114 бъде гласуван такъв НЕ МОЖЕ да бъде издаден. Такъв акт за узаконяване минава само във WC ,освен ако в евентуалния бъдещ шестмесечен срок се случат събитията по §184 (4) и (5).Не бързайте!

[bgarch]

...Предвид и началната дата на операта (1997г), е няма начин да не е в производство по узаконяване...

Има начин и още как! И най- вероятно такова производство въобще не е започнало и няма как да започне с днешна дата. Прочетете внимателно предпоследния пост на julyanvonemona. И съвет от мен- в този форум избягвайте изрази от рода на "няма начин да няма начин". За такива изрази има достатъчно литературни форуми.

[emilgrigorov]

... На 10.03.1998 г. отстъпих право на строеж ....Сключихме предварителен договор ... Подписахме и договор ... "Нотариален акт за покупко-продажба правото на строеж.....съгласно действащите КЗСП,ЗРП ..... строителя построи до груб строеж с покрив .... има нещо вписано в агенцията по вписванията... Няколко пъти подавах молба до общината за узаконяване,а тя все ми връщаше документите,поради факта,че сме нямали одобрен проект,ПУП и разрешително за строеж.... общината издаде констативен протокол,който гласи,че нямаме абсолютно никакви документи,нужни за узаконяване........

bgarch, и Вие, подобно на колегата Ви julyanvonemona, заслепени от собствената си злоба и високо самочувствие, очевидно никога не вниквате в казуса.