Отказ Акт 15

[Melly]

Приказваме си....

[jiji2]

PS: Основната пречка една изградена в груб строеж сграда да бъде регистрирана като етажна собственост е липсата на изискващ се по закон документ - разрешение за ползване, или удостоверение за въвеждане в експлоатация.

Бихте ли ми посочили къде в ЗУЕС е казано, че етажната собственост следва да има разрешение за ползване, за да се регистрира в общината? Аз, лично, не откривам такова изискване на закона! Той дори не формулира какво е етажна собственост, защото това вече е направено в Закона за собствеността. И след като знаем вече какво е ЕС, единственото, което урежда ЗУЕС, е КАК ДА СЕ УПРАВЛЯВА тази ЕС.

Мели, здравей, радвам се, че те чета,
но защо смяташ, че една съществуващата вече етажна собственост не може да се УПРАВЛЯВА, а не да се "експлоатира" в смисъла на ЗУТ? Нали вече всеки отделен етажен собственик си има неговия самостоятелен обект, нали сградата си има и общи части, макар и всичко това да е на степен "груб строеж". Все пак, сградата вече съществува, нали!
Становището ми се основава и на практиката ми. Скоро получих Заповед на кмета за една такава изоставена от строителя сграда, която беше почнала вече да се руши именно поради такива проблеми между собствениците. Кметът изпрати комисия, протоколи, предписания и накрая - Заповед, с която ни задължи да я възстановим по проект и най-общо казано - да не е опасна за гражданите - съседи, преминаващи покрай нея, бездомниците, които спяха вътре....
Междувременно, регистрирахме по надлежния ред в общината и ЕС, след като проведохме преди това Общо събрание и взехме решения за избор на управител, на нов строител, с който ОС възложи на управителя да сключи договор за довършване на общите части, а всеки етажен собственик -да сключи отделен договор за довършване вътре на своя си обект.Избрахме надзорник и имаме и договор вече и с него.
Един от собствениците не е съгласен да плаща, а иска другите да му платят за довършването, и поради това обжалва решението на ОС, и райнен съд спря изпълнението на решението на ОС докато гледа делото по искане на ищеца, но по моя частна жалба Окръжен съд отмени и постанови, че няма пречки решението на ОС да действа, още повече, че очевидно е налице необходимост от неотложно довършване на сградата в съответствие с изискванията на ЗУТ, и наредбите за техническа изправност на сградите, както и въз основа на взетите решенията на ОС, като всяко спиране на тяхното действие щяло да доведе до големи вреди както за сградата, така и за отделните собственици, които нямало как да се репарират в последствие.... Подобни разпоредби - за поддържане на сградите в техническа изправност, има и в ЗУЕС....

И сега сме почти на финала вече - и с възстановяването, и с довършването, които правим едновременно.
Обжалваха и заповедта на кмета, но и там Административен съд застана зад кмета, респ.зад решенията на ЕС...
Така че, аз доста почетох по този повод практика, доколкото има такава, и разни книжки , поради което твърдя, че не е необходимо да бъде въведена в експлотация сградата, за да има ЕС и да може общо събрание по ЗУЕС да взема решения.

Мели, аз доколкото си спомням, ти по една друга тема по същите въпроси, беше на обратното становище? Какво се промени? Или се бъркам?!?

Ех...magodeoz, така е в BG на запад от ПриЧерноморската губерния :wink:
Там действат други закони и добре че е jiji2 та да сме в час и ние

Ако трябва да твърдим, че "от ИскърО по-дълбоко нема, и от Витоша по-високо нема" - аз мога да го направя, но каква полза от това - нали всички, а не само "ПриЧерноморската губерния", си знаем каква е истината!
За най-голямо съжаление на anserk, и ЗС, и ЗУЕС, и ЗУТ са еднакви за цяла България, но и някой трябва да почете, и ако има становище - да се аргументира... И преди съм молила - поработете малко върху толерантността си към хората и се опитайте да чуете и чуждите мнения без да иронизирате неудачно!!!

[Melly]

Jiji2, и аз се радвам да те прочета. Признавам, аргументите ти с железни. Изказвайки противоположно мнение непростимо стесних рамката на разсъжденията си до там, докъдето се ограничават действия по управление на обекти с РП/УВЕ в режим на ЕС.
Напълно права си, че ЕС възниква далеч преди да са изградени самите обекти дори и в груб строеж, още с проектите и РС за новоизграждащия се обект при предпоставката да са налице минимум двама собственици на правото (ЗС).

Но не бях се сетила, че са възможни и други хипотези. Бих определила твоя казус като нетипичен, но пък напълно реален. Да, по ред причини един обект може да не бъде довършен от първоначалния Инвеститор - обявена несъстоятелност на търговеца и ред други. Тогава е оправдано и единствено възможно строежът да бъде довършен по начин такъв, какъвто ти си посочила. Казваш, че сме дискутирали този въпрос, но прости, забравила съм.

П.П. Харесва ми оригиналността в решенето на казуса ти. Поздравления!

[jiji2]

Решението по моя казус беше възможно, само защото моите клиенти бяха мнозинство - по идеално число техните обекти имат повече от 70 % ид.ч. и могат да вземат решения въпреки противопоставянето на другия етажен собственик. Ако не бяха се разбрали на ОС - тогава щях да отнеса спора в съда, който да земести решението на бщото събрание - по правилата на ЗС и ЗУЕС, но щеше отново да се забавим няколко години. А сега, въпреки обжалването, и Заповедта на кмета има предварително изпълнение, и решението на ОС на ЕС. Новият строител строи на бързи обороти и докато приключат двете дела сега, сградата вече ще е завършена.
Проблемът се оказа с проектите, които са от 1995 г. и не отговарят на новите технически изисквания за проектиране, но и на това измислихме решение - част от старите проектанти нямат сега лицензи за проектиране, затова прехвърлиха авторски права за надзор на проекта върху други правоспособни лица, а те направиха екзекутиви и дадоха предписания за изпълнение на новите изисквания - земетръсни шайби, нова ел.инсталация, топлотехника и т.н.

[toni_sf]

Решението по моя казус беше възможно, само защото моите клиенти бяха мнозинство - по идеално число техните обекти имат повече от 70 % ид.ч. и могат да вземат решения въпреки противопоставянето на другия етажен собственик. Ако не бяха се разбрали на ОС - тогава щях да отнеса спора в съда, който да земести решението на бщото събрание - по правилата на ЗС и ЗУЕС, но щеше отново да се забавим няколко години. А сега, въпреки обжалването, и Заповедта на кмета има предварително изпълнение, и решението на ОС на ЕС. Новият строител строи на бързи обороти и докато приключат двете дела сега, сградата вече ще е завършена.
Проблемът се оказа с проектите, които са от 1995 г. и не отговарят на новите технически изисквания за проектиране, но и на това измислихме решение - част от старите проектанти нямат сега лицензи за проектиране, затова прехвърлиха авторски права за надзор на проекта върху други правоспособни лица, а те направиха екзекутиви и дадоха предписания за изпълнение на новите изисквания - земетръсни шайби, нова ел.инсталация, топлотехника и т.н.

това е така когато повече от 67% от собствениците на и.ч. се организират и се знаят кои са, а когато са разпръснати и само си чакат кога ще им се обади строителя да си подписват актовете и после само ахкат и охкат

[anserk]

...че ЕС възниква далеч преди да са изградени самите обекти дори и в груб строеж, още с проектите и РС за новоизграждащия се обект...

Имам сериозни възражения, но преди да ги изложа ще се консултирам с АДВОКАТ и малко четене

[Melly]

...че ЕС възниква далеч преди да са изградени самите обекти дори и в груб строеж, още с проектите и РС за новоизграждащия се обект...

Имам сериозни възражения, но преди да ги изложа ще се консултирам с АДВОКАТ и малко четене

Казусът на jiji2 е показателен. Прави разлика между "управление" на права и "ползване" на обект.

П.П. И още нещо. Защо не си обърнал достатъчно внимание на смисъла на цялото изречение, а си постнал само част от него?

[alexander_]

Не смятам, че е оправдано да се има ОС на ЕС преди да бъде въведена сградата в експлоатация, тъй като често (да не кажем почти винаги) собствениците няма как да могат да преценяват и да вземат решения по въпроси за довършването на сградата, понеже нямат знанията в областта.
В конкретния случай посочен по-горе, действително е имало необходимост да се вземе решение, но не смятам, че вземането на такова следва да бъде извършено от ОС на ЕС. (лично мнение, с което не желая да ангажирам никого )

[magodeoz]

В темата става въпрос за установяване на годността за въвеждане на строежа в експлоатация с констативен акт по чл. 176 от ЗУТ, а не за "управлението на общите части на сграда в режим на етажна собственост", както пише в чл. 1 на ЗУЕС (With all due respect, Melly).
Ще ми се да видя как упълномощено от ОС на ЕС лице ще извърши приемането на собствения ми самостоятелен обект, на който по ЗУТ аз съм възложител - пренебрегвайки личните ми забележки в интерес на общото благо, така да се каже. Казусът на jiji2 е показателен, но в основата му стои не нещо друго, а фактът, че кметът е упражнил правомощията си по чл. 170 (2) от ЗУТ. Дай Боже повече такъви кметове.

[jiji2]

Да, точно така. Затова в нашия случай разделихме нещата на две части - ВЪЗСТАНОВЯВАНЕ на цялата сградата по заповед на кмета - в състоянието, в което тя е била до момента на изоставянето й от строителя (разрушени зидарии, бетонови работи, ел. и ВиК, вътрешни мазилки, покривни покрития). При това, няма нужда от никакво съгласие на никой от собствениците, нито на ОС на ЕС - има проекти, има проектанти, има надзорник и заповед на кмета, с която собствениците СА ЗАДЪЛЖЕНИ да го направят.
И втората част - ДОВЪРШИТЕЛНИ РАБОТИ, които се делят на ДОВЪРШИТЕЛНИ ЗА ОБЩИТЕ ЧАСТИ - и там вече е ролята на ОС на ЕС и управителя, и ДОВЪРШИТЕЛНИ РАБОТИ НА ОТДЕЛНИТЕ АПАРТАМЕНТИ - там всеки отделен собственик сключи личен договор със строителя само за довършването на неговия си апартамент(макар, че тук обемът СМР остава незначителен след ВЪЗСТАНОВЯВАНЕТО) .
Когато стане цялата сграда готова за Акт 15 - поканваме официално всички участници, в това число и един резервен човек - специалист от кметството, и в случай, че някой не се яви - кметският човек го замества. Ако се яви и има забележки - описваме ги в протокола щом са основателни, задължаваме строителят да ги отстрани в срок и пак свикваме всички за подписване. Ако забележките са изначално неоснователни - проектантите дават становище за това и подписваме Акт 15, респ.Акт 16 в това число и кметския човек.
Иначе, може да се получи сградата да не се довърши никога и да се саморазруши - каквото е желанието на собстевеника на земята, който се счита излъган най-много от първия строител. Защото сега и той трябва да плаща на общо основание. Но в това състояние са и собствениците, купили от страия строител и платили 100% на него. Те също са излъгани не по-малко.
Винаги може да има забележки към строителя, но дали те са основателни или не - има проектанти, има надзорници, които да дават становище по тези забележки. Ако всичко е както трябва - каквито и измислени забележки да има някой, няма пречки да се подпишат документите. Не може всички да страдат заради един.

[toni_sf]

до-jiji2 а преценката каква ти е при груб строеж всеки един собственик има ли право след като е купил жилището по проекта да се разбере със строителя да се правят вътрешни промени на всеки самостоятелен обект

[jiji2]

"Разбирането" трябва да стане с проектантите. Ако вътрешните промени са от рода на т.н."съществени" по ЗУТ - тогава трябва нов проект, одобряването му от гл.архитект и вписване на забележка на гърба на издаденото вече разрешение за строеж от гл.архитект за "одобрени промени в проекта в хода на строителството". Ако не са съществени - само с екзекутив, който самият проектант отразява в проекта като нанася промяната. Съществените промени се изпълняват само след като са одобрени и нанесени в разрешението за строеж.
Строителят само строи - това, което е в проекта, и което му "заповядат" в Заповедната книга проектантите и надзорника. Той сам нищо не може да решава, защото е само изпълнител.
Иначе има риск при приемането на сградата да са получи разминаване между проект и реализация, и някой да се заяде и да откаже подписването на Акт 16, респ.издаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация.

[toni_sf]

до-jiji2 смятам ,че ще ме разбереш правилно без значение какво сьм правил и какво съм видял, но ти го казвам и затова питам дали е правилно, при груб строеж всеки един собственик лично си говори с проектанта и строителната фирма да има промяна вьв всеки обект даже и по на завършена форма се правеха промени, а как е разписал надзорника нямам идея и как всеки един от живущите е подписал тия актове също и кооперацията е с акт 16 вече 5г