Разваляне на договор за продажба на имот

[tod0r]

Преди месец закупих апартамент, който се оказа без разрешение за ползване. При сключване на нотариалния акт не знаех за това. Сега когато исках да си прехвърля партидата за електроенергия установих, че е обща за цялата кооперация. Същата е построена преди 2 години. Апартамента е препродаден вече за трети път. Изглежда няма да получим разрешение за ползване. При тези условия мога ли да разваля нотариалния акт за покупко продажба на недвижимия имот. Проблем е обаче че сме сключили нотариалния акт по данъчна оценка, но имам предварителен договор с реалната цена, както и разписки за платените пари. Благодаря предварително на отзовалите се.

[ianeva]

Преди месец закупих апартамент, който се оказа без разрешение за ползване. При сключване на нотариалния акт не знаех за това. Сега когато исках да си прехвърля партидата за електроенергия установих, че е обща за цялата кооперация. Същата е построена преди 2 години. Апартамента е препродаден вече за трети път. Изглежда няма да получим разрешение за ползване. При тези условия мога ли да разваля нотариалния акт за покупко продажба на недвижимия имот. Проблем е обаче че сме сключили нотариалния акт по данъчна оценка, но имам предварителен договор с реалната цена, както и разписки за платените пари. Благодаря предварително на отзовалите се.

Неприятно, но някои неща като не се проверяват предварително така се получава. За развалянето на договора - възможно е само по съдебен ред и то ако са налице основания /не мога да гадая какво пише в нот. акт, най-вероятно по отношение на въвеждането в експлоатация и разрешението за ползване - нищо/. И сделка по дан. оценка - това кой услужливец Ви го предложи? Все гледаме да спестим някой лев от такси /не сте само Вие, де/, пък и продавачът да декларира по-малко ... Не е невъзможно, но без да се погледнат документите, не мога да дам конкретен и категоричен отговор. Консултирайте се с колега, запознайте го с документите и ... това е ...
Успех!

[ivan_lawyer]

Сухият отговор на въпроса Ви е - "Пакта сунт серванда", тоест договорът има силата на закон за тези, които го подпишат. За съжаление, тук сме няколко души, които отделят от времето си за почивка, за да подпомагат прогреса на развитието. Затова трябва да обсъдите с колега адвокат (моля Ви не търсете контакти със съдия, съдия-изпълнител, нотариус), как да процедирате.
Доверете се на инстинктите си - или действайте бързо, ако имате обаче ресурсната подготовка - тоест наемате добър адвокат, осигурявате всички разходи по делото (поне по нотариалното поканване), ако знаете как се блъфира - блъфирайте, но натискате всички възможни слаби места още веднага и ще получите договор.
Ключовата дума е натиск.
Другата тактика(стратегия) - не харчете пари по адвокати, изчакайте, осигурете си препоръката на Ваш познат при работещ адвокат, отделете време за разговори (ако Ви оскубят много отначало - откажете се от този адвокат, адвокатите са много добри психолози, те разбират цената си, но са и изключително и заслужено алчни същества) и така. Няма нерешени дела.
Простете за някои неточности.

[donna]

Казусът е интресен ,е вие какво на какво ниво /протокол в строителството сте го купили /, и защо няма да получите разрешение за ползване ..., нещо предходните собственици се са се разбрали със строителя или кво ...,какво пише в НА
Я си потърсете строителния надзор и разговаряйте с тях...

[donna]

Тоест и вие от много "акъл" сте купии по данъчна оценка ,сега кво с предварителния договор ще доказвате симулацията , добре би било да сте превели и парите по банкова сметка поне да се види...и знаете ли в ква каша се набърквате ,ако водите дело ...ще се жали на 3 инстнации ,но това е така , защото човек преди да предприеме нещо пита ...дали продавача ще поиска да ви върне парите ...лично мнение -не ми се вярва !

[donna]

Разписката е хубаво нещо ,ама оня ако заяви оспорвам подписа и току виж взел ,че го оспорил...пък и дали там пише ,че е точно за това ...господине боя се ,че въпроса ви не е за форум ,защото кашата ви е голяма ,но сте я забъркали сам.

[monteskio]

Здравейте tod0r,

Както по-горе колегата правилно е отбелязал, без да се погледнат в детайли подписаните от Вас предварителен договор и нотариален акт не може да Ви се даде категоричен отговор на поставените въпроси. От дуга страна, може да се каже следното: В случай, че в предварителния договор както и в нотариалния акт не е записано, че продавачът следва да Ви продаде апартамент, за който има издадено разрешение за ползване / същото се издава за цялата сграда/, то установяването на липсата на разрешение заползване, не е основание за развалянето на договора за покупко-продажба, обективиран в нот. акт. В дадения случай е вярно принципното положение, че Купувачът заплаща апартамент с намерението да го ползва - да живее или да го отдава под наем, а разрешението за ползване е предпоставката даваща Ви това право. Вярно е обаче и нещо друго - липсата на този документ не Ви прави по-малко собственик, като в случая Вие временно / това зависи кога ще Ви издадат разрешението или съответно удостоверението за въвеждането в експлоатация - вида на строежа/ ще бъдете възпрепятстван да "ползвате" имота си. Все във връзка с горното, ако нищо допълнително не сте отбелязали, покупката Ви може да се приеме и като намерение за инвестиция, без намерение за ползване / подобно на покупката на "зелено"/. Най-накрая трябва да се отбележи, че липсата на разрешение за ползване, не е пречка да се извърши покупката на апартамента, а само такава за ползването му. Следователно, за да можете да ползвате липсата на този документ, като основание за развалянето на договора е необходимо да докажете намерението си при закупуването му - че е било с цел ползване. Ако това не е било записано - защитата Ви трудно би се реализирала. Трябва да знаете, че при едно евентуално разваляне Вие бихте получили сумата, която е записана в нот. акт. Разликата до реалната - тази по редварителния договор и разписките може да се претендира като неоснователно обогатяване, ако не сте записали, че са като плащане за продажната цена или е платено на отпаднало основание. Тук хипотезите са някоко, ако не успеете да докажете симулация.

Най-накрая правилно е да потърсите компетентна правна помощ от колега - адвокат. Ако посочите от кой град сте, може да Ви дадем препоръка.


УСПЕХ !

[law_master]

Колеги, а възможно ли е да се претендира не разваляне на договора, а отговорност за недостатъци по чл. 193 ал1 ЗЗД. На практика недостатъкът не е фактически, а юридически - липсва разрешение за ползване. Освен това е правно-релевантен т.к.
съществено намалява годността за обичайното употребление на вещта.
Също така tod0r (куповачът) казва че не е знаел за липсата на разрешение към момента на прехвърляне на собствеността. И въпреки че това би могло да се провери, на практика това не оказва влияние в/у отговорността на продавача т.к той отговаря дори и ако недостатъкът е бил явен, но куповачът поради неопитност не го е забелязал. Отделно продавачът не е изпълнил и задълженията си по чл. 12 ЗЗД. Но дори и да не го е знаел пак отговаря - чл. 193/3.
Изискването за уведомяване продавача за недостатъка, също не влияе в/у правата на продавача т.к. е почти 100% сигурно че той е знаел за недостатъците чл. 194/2.
Срокът също не е изтекъл - 3 год. за недв. имоти.
Така остава само да се определи коя от възможностите по 195/1 да се иска.

[punisher]

Е,сега вече като сте се опарили,другият път ще знаете-не пестете пари от наемане на адвокат.
Консултирайте се преди на сложите подписа си дори на два реда текст и преди да платите пари за предоставена услуга или продадена стока.
Така е-българска му работа.