чл. 38, ал. 3 ЗУТ - промяна на предназначението

[juri]

Здравейте, колеги!

Въпросът ми е чисто практически. Горният нормативен текст изиска промяна на предназначението на жилище в кабинет за здравни нужди, офис или ателие да стане въз основа на изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища - непосредствени съседи на обекта. Ясно е, че непосредствени съседи са тези от страни и отгоре (отдолу няма жилища). НО на етажа, на който се намира, въпросният апартамент (промяна на предназначението на който ще се иска) е крайният в дясно (север). Така от дясно (или от север) апартаментът граничи с калканна стена на друга сграда. В тази друга сграда (разбира се с отделен вход и т.н.) на съответната калканна стена е разположено някакво друго жилище. Та въпросът ми е - как тълкувате в тази хипотеза чл. 38, ал. 3 ЗУТ, т.е. изиска ли се съгласието на собственика на жилището в съседната сграда, намиращо се на калканната стена с апартамента, който, чието предназначение искаме да променим?
10х!

[system]

Ха сега де. Никога не съм се замислял. Може ли да помислим до утре?

[system]

Без ЗУТ в ръцете ми е трудно да кажа. Но на прима виста мисля, че изискването за съгласие касае само съседи - етажни собственици. Съседната сграда не влиза в етажната собственост на молителя. В момента не мога да се обоснова с норма или тълкуване.

[system]

Има две решения на Върховния административен съд в смисъл, че при промяна на предназначението се изисква съгласие на собствениците на съседните имоти, дори и когато са в съседна сграда, разположена на калкан - 11307-2005-ІІ докладчик съдия Славка Найденова, и 1312-2005-ІІ докладчик съдия Елена Златинова. И двете са специалисти по ЗУТ, а Златинова е един от най добрите съдии във ВАС, така че съдлищата биха възприели това мнение. Изискването е обаче имотът да е непосредствено съседен на имота, чието предназначение се променя, за да се изисква съгласие - например в решението на Златинова разглежданият случай е за имот, който не е непосредствен съсед, а между имотите е стълбищната клетка.

[totomanov]

при промяна на предназначението се изисква съгласие на собствениците на съседните имоти, дори и когато са в съседна сграда, разположена на калкан.

Не съм съгласен с това тълкувание !
Чл. 38. (3) ЗУТ казва че В съществуваща жилищна сграда с режим на ЕС за преустройство се иска съгласие на непосредствени съседи. Това е за съгласие от ЕС а не от съседните имоти.

Чл. 39. (2) ЗУТ казва че ако в преустройваният имот има масов достъп на външни лица и наднормено за зоната шумово и друго замърсяване е неоходимо писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици и носители на ограничени вещни права в съседни поземлени имоти.

Тоест ако собственика на преустрояваното жилище извади тапия че шума от експлоатацията на преустроеното жилище няма да е наднормено в зоната, то писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици и носители на ограничени вещни права в съседни поземлени имоти няма да е недходимо !

Впрочем ако жилището се преустроява в кабинет за здравни нужди, за офис или за ателие за индивидуална творческа дейност то мисля че наднормено за зоната шумово и друго замърсяване очевидно няма.
Този текст е приложим основно когато се престроява в магазин или за други обслужващи дейности, извън тези по ал. 3 на чл. 38 от ЗУТ.

Има две решения на Върховния административен съд в смисъл, че при промяна на предназначението се изисква съгласие на собствениците на съседните имоти, дори и когато са в съседна сграда, разположена на калкан - 11307-2005-ІІ докладчик съдия Славка Найденова, и 1312-2005-ІІ докладчик съдия Елена Златинова. И двете са специалисти по ЗУТ, а Златинова е един от най добрите съдии във ВАС, така че съдлищата биха възприели това мнение. Изискването е обаче имотът да е непосредствено съседен на имота, чието предназначение се променя, за да се изисква съгласие - например в решението на Златинова разглежданият случай е за имот, който не е непосредствен съсед, а между имотите е стълбищната клетка.

Смятам че споменатите по-горе решения на ВАС, не третират изобщо въпроса за съгласието на непосредствените съседи на преустрояваното жилище, които са в съседни ЕС и на калкан.
Тези решения визират само случаите на неоходимост от нотариално заверено съгласие на всички собственици и носители на ограничени вещни права в съседни поземлени имоти при наднормено за зоната шумово и друго замърсяване.

По-долу в два отделни поста цитирам двете решения на ВАС.

[totomanov]

По-долу в два отделни поста цитирам двете решения на ВАС.

РЕШЕНИЕ

№ 11307
София, 12/16/2005

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният административен съд на Република България - Второ отделение, в съдебно заседание на седми ноември две хиляди и пета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СЛАВКА НАЙДЕНОВА
ЧЛЕНОВЕ: ЕЛЕНА ЗЛАТИНОВА
ДЖУЗЕПЕ РОДЖЕРИ
при секретар Мария Цветкова и с участието
на прокурора Анна Банкова изслуша докладваното
от председателя СЛАВКА НАЙДЕНОВА

по адм. дело № 7667/2005.

Производството по делото е образувано по реда на чл. 33-40 ЗВАС по касационна жалба на Мария Ковачева Кюрбасанова от гр. Поморие, срещу решение № І-63/2005 г., по адм. д. № 1090/2004 г. на Бургаския окръжен съд, административен състав, като в нея се развиват оплаквания за допуснато съществено процесуално нарушение и неправилно прилагане на материалния закон. Иска се решението да се отмени и делото се върне за ново разглеждане от друг състав на същия съд.
Ответницете по касационната жалба Димитър Панайотов Димитров, Анка Панайотова Кунева и Панайот Димитров Кунев, тримата от гр. Поморие в писмена защита и чрез процесуалния си представител в съдебно заседание изразиха старониве, че жалбата е неоснователна и молят да се остави в сила решението на окръжния съд.
Становището на представителя на Върховната административна прокуратура е, че касационната жалба е неоснователна и предлага да се остави без уважение.
Върховният административен съд ІІ ро отделение, в настоящия съдебен състав приема, че касационната жалба е постъпила в срока по чл. 33, ал. 1 ЗВАС и е процесуално допустима, а след като обсъди доказателствата по делото във връзка с касационните оплаквания и провери решението, счита, че е неоснователна.
С обжалваното решение Бургаският окръжен съд, в производство по реда на чл. 215, ал. 1 ЗУТ, отхвърлил жалбата на Мария Ковачева Кюрбасанова срещу Заповед № 58/18.10.2004 г. на н-к сектор при РДНСК гр. Бургас, с която по жалба на Димитър Панайотов Димитров, Анка Панайотова Кунева и Панайот Димитров Кунев са отменени като незаконосъобразни разрешение за строеж № 71/28.06.2004 г. и одобрените проекти за строеж "преустройство на приземен етаж от жилищна сграда в кафе-аперитив - І-етап", находящ се в УПИ V-471, кв. 53 по плана на гр. Поморие, с административен адрес ул. "Стара планина" № 2. За да постанови решението си съдът приел че при издаването на заповедта административният орган не е допуснал нарушения на процесуалноправни и материалноправни разпоредби.
Решението е правилно. Производството пред административния орган се е развило по реда на чл. 216 ЗУТ, като при издаването на процесната заповед той е съобразил изискванията на чл. 38, ал. 4 и чл. 39, ал. 2 ЗУТ, както и разпоредбата на чл. 183, ал. 2 ЗУТ. Касае се за разрешен строеж в обща жилищна сграда, на част от приземния етаж, като се предвижда промяна предназначението му в кафе-апетитив, т. е. сградата е етажна съсобственост, съсобствено е и дворното място, в което е предвидено развитието на част от заведението. С оглед на това при правилно прилагане на материалния закон административният огран и окръжният съд са приели, че при издаването на строителните книжа е следвало да са налице предпоставките на чл. 38, ал. 4 и чл. 183, ал. 2 ЗУТ, а именно да е налице съгласие на съсобствениците, дадено по установения ред и изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици на имоти, непосредствени съседи на обекта. Такива не са налице и към настоящия момент, поради което правилно е прието, че разрешението за строеж и одобрения проект са незаконосъобразни и съответно отменени от административния орган. Неоснователно е оплакването, че не се изисква съгласие на собствениците на съседни имоти, тъй като в случая правилно е прието, че е налице и основанието за това по чл. 39, ал. 2 ЗУТ, тъй като се касае за промяна предназначение на част от сграда, което е свързано с масов достъп на външни лица, а жалбоподателката не е доказала, че шумовото и друго замърсяване, произхождащо от експлоатацията на обекта няма да бъде наднормено за зоната. Неоснователно е оплаквнането за допуснато съществено процесуално нарушение, изразяващо се в недопускане на експертиза, тъй като искането е постъпило след обявяване на делото за решаване, а в ГПК не е предвидена процедура съдилищата да отменят хода по същество и да събират и други доказателства. Към касационната жалба не се представят нови писмени доказателства, установяващи други факти и обстоятелства, променящи правните изводи от тези приети от административния орган и окръжния съд относно за една жилищна сграда ли се касае или за сгради на калкан. Тези обстоятелства и факти са установени от обяснителната записка на архитект Петрова към одобрените проекти, в която изрично е записано, че ще се преустройва част от приземния етаж на жилищна сграда, от което следва, че се касае за една обща жилищна сграда, а не за две такива на калкан.
Като се има предвид гореизложеното решението на окръжния съд е постановено при прадвилно прилагане на материалния закон, обосновано е и не са допуснати съществени процесуални нарушения, поради което не са налице отменителните основания по чл. 218б, ал. 1, б. "в" ГПК, поради което като правилно следва да се остави в сила.
Водим от горното Върховният административен съд ІІ ро отделение, в настоящия съдебен състав на основание чл. 40, ал. 1 ЗВАС
РЕШИ:

ОСТАВЯ в СИЛА решение № І-63/2005 г., по адм. д. № 1090/2004 г. на Бургаския окръжен съд, административен състав.
Решението не подлежи на обжалване.
Вярно с оригинала, ПРЕДСЕДАТЕЛ: /п/ Славка Найденова
секретар: ЧЛЕНОВЕ: /п/ Елена Златинова
/п/ Джузепе Роджери

[totomanov]

По-долу в два отделни поста цитирам двете решения на ВАС.

РЕШЕНИЕ

№ 1312
София, 02/10/2005

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният административен съд на Република България - Второ отделение, в съдебно заседание на тридесет и първи януари две хиляди и пета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СЛАВКА НАЙДЕНОВА
ЧЛЕНОВЕ: ЕЛЕНА ЗЛАТИНОВА
ДЖУЗЕПЕ РОДЖЕРИ
при секретар Мария Цветкова и с участието
на прокурора Мария Бегъмова изслуша докладваното
от съдията ЕЛЕНА ЗЛАТИНОВА

по адм. дело № 10485/2004.

С решение № II-187/13.10.2004 г., постановено по адм.д.№ 240/2004 г. на Бургаския окръжен съд е отхвърлена като неоснователна жалбата на Тодор Василев Костакев от гр.Поморие, подадена против Решение № 78/08.07.2003 г. на Началника на РДНСК гр.Бургас, с което е отказана отмяна на одобрен инвестиционен проект от 11.02.2003 г. и Разрешение за строеж № 240/01.04.2003 г., издадени от Главния архитект на община Поморие за строеж на "Работилница за закуски и продажба на място"-вътрешно преустройство на гаражен етаж от жилищна сграда в УПИ I-711 кв. 60 по плана на гр.Поморие.
Недоволен от решението, ТОДОР ВАСИЛЕВ КОСТАКЕВ е подал касационна жалба за отмяната му като неправилно, постановено в противоречие с чл. 39 ал.2 от ЗУТ. Поддържа необоснованост на извода на съда, че в обекта няма наднормено замърсяване. Твърди, че не са спазени изисквания на чл. 38 ал. 4 от ЗУТ относно санитарно-хигиенните, противопожарните и други технически норми и изисквания за безопасност. Моли след отмяна на съдебният акт да бъдат отменени административните актове, предмет на обжалваното решение на Началника на РДНСК гр.Бургас.
Страните не се явяват и не се представляват, с изключение на страната РДНСК гр.Бургас, чийто представител юрисконсулт Радованова оспорва жалбата. Депозирано е писмено становище на ответниците Златка Драгиева и Драгия Драгиев, изготвено от адв.Колева, с което молят да бъде оставено в сила съдебното решение.
Прокурорът от Върховната административна прокуратура дава заключение за неоснователност на жалбата.
Върховният административен съд, ВТОРО отделение, намира касационната жалба за процесуално допустима, а разгледана по същество - за неоснователна, по следните съображения:
Предмет на първоинстанционното производство е било Решение № 78/08.07.2003 г. на Началника на РДНСК гр.Бургас, издадено по реда на чл. 216 ал.2 от ЗУТ по отделни жалби на Тодор Василев Костакев и Николина Бубова. Специализираният административен орган е отхвърлил като неоснователни подадените жалби за отмяна на одобрен инвестиционен проект от 11.02.2003 г. и Разрешение за строеж № 240/01.04.2003 г., издадени в полза на Златка и Драгия Драгиеви от Главния архитект на община Поморие за строеж на "Работилница за закуски и продажба на място"-вътрешно преустройство на гаражен етаж от жилищна сграда в УПИ I-711 кв. 60 по плана на гр.Поморие. Жалбата на Николина Бубова е разгледана в отделно производство по адм.д. № 978/2004 г. на Бургаския окръжен съд.
Обжалваното съдебно решение е постановено повторно по смисъла на чл. 218ж ал.2 във вр. с чл. 209 от ГПК, приложими на основание чл. 45 от ЗАП. Установено е по делото, че жалбоподателят Костакев е собственик на УПИ VIII-710, гр. Поморие, съседен на имота, в който се намира преустройвания обект и жилищната му сграда е построена на регулационната граница с УПИ I-711 и на калкан със западната секция от къщата-близнак, построена в него. Установено е също така, че преустройвания обект в първи етаж от западния близнак в с в УПИ I-711 не граничи непосредствено с жилищната сграда на жалбоподателя, тъй като между тях е ситуирана стълбищна клетка.
За да постанови обжалвания резултат, съдът е приел, че не са налице основания по чл. 39 ал.2 от ЗУТ да се изисква изричното писмено нотариално заверено съгласие на жалбоподателя, тъй като при замерванията, удостоверени с протокол № 91/13.05.2003 г. на контролните органи, не са установени наднормени шумови замърсявания. Прието е също така, че инвестиционният проект и строителното разрешение са издадени при спазени законови изисквания, при което законосъобразно са потвърдени с решението на Началника на РДНСК гр.Бургас.
Решението е правилно, постановено при липса на отменително основание по чл. 218б ал.1 б."в" от ГПК.
Съгласно чл. 39 ал.2 от ЗУТ при промяна на предназначението на част или на цяла сграда в жилищни, курортни или вилни зони, когато преустройството е свързано с масов достъп на външни лица и наднормено за зоната шумово и друго замърсяване, освен спазване изискванията по чл. 38 е необходимо и изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици и носители на ограничени вещни права в съседни поземлени имоти. В съответствие с тази разпоредба е прието от съда, че за да бъде извършено преустройството на процесният приземен етаж от гаражно-складов в магазин, следва да са налице и двете изисквания по нейната хипотеза-както масов достъп на външни лица, така и наднормено шумово или друго замърсяване. Това тълкуване е правилно, тъй като в текста на правната норма е употребен съюзът "и". Началникът на СРДНСК е изложил мотиви, че наднормено шумово или друго замърсяване не е налице и е отхвърлил жалбата. Пред окръжният съд жалбоподателят е поддържал необоснованост на този извод, но не го е оборил с надлежни доказателства и не е установил наличието на втората законова предпоставка, при което би възникнало неговото право да изрази или откаже съгласие за извършеното преустройство. Пред касационната инстанция жалбоподателят прави оплаквания за неспазени санитарно-хигиенни, противопожарни и други технически норми и изисквания за безопасност при одобряване на инвестиционния проект, но такива не са правени пред Началника на РДНСК и окръжният съд, не са представени и доказателства в тази насока за оборване изводите за законосъобразно приложен закон при одобряване на проекта. Поради това правилно както Началникът на РДНСК гр.Бургас, така и окръжният съд са отхвърлили жалбата му.
Неоснователно е позоваването в частната жалба на чл. 38 ал.4 от ЗУТ, тъй като жалбоподателят и настоящ касатор не е непосредствен съсед на преустройвания обект - както е установено, между работилницата за закуски и собствената му жилищна сграда има стълбищна клетка, собственост на Драгиеви. Това се установява и от скицата-виза, приложена на л.45 от делото, на която защрихованата част от сградата в УПИ I-711 не опира до калканната стена на жилището, собственост на жалбоподателя.
Като неоснователна, жалбата следва да бъде оставена без уважение, поради което и на основание чл. 40 ал.1 от ЗВАС Върховният административен съд, ВТОРО отделение

РЕШИ:

ОСТАВЯ В СИЛА решение № II-187/13.10.2004 г., постановено по адм.д.№ 240/2004 г. на Бургаския окръжен съд.


Вярно с оригинала, ПРЕДСЕДАТЕЛ: /п/ Славка Найденова
секретар: ЧЛЕНОВЕ: /п/ Елена Златинова
/п/ Джузепе Роджери