forum.lex.bg

Договорът за наем на земеделска земя е действителен, независимо че съществуват специалните правила на Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ). Нещо повече, ако договор за аренда не е сключен в предвидената в ЗАЗ форма, той при определени предпоставки се конвертира (превръща) в действителен договор за наем. Това прие в тълкувателно решение по дело № 2/2015 г. Общото събрание на Гражданската и търговската колегии на Върховния касационен съд (ВКС).

В момента голяма част от съдиите приемат, че след като има специален закон за арендата, няма как за земеделска земя и недвижими и движими вещи за земеделско производство да се сключи договор за наем.

Върховните съдии обаче приемат, че такъв договор за наем, към който ще са приложими разпоредбите на Закона за задълженията и договорите, е действителен. В тълкувателното решение те обясняват, че самият ЗАЗ не регламентира, че земеделската земя може да бъде обект само и единствено на аренден договор.

"Той не предвижда ограничение по отношение на свободния избор на правните субекти да уреждат правоотношенията си и да упражняват своите права по отношение на земеделските земи само и единствено по реда на този закон, така и нормите на чл.228 сл. ЗЗД не съдържат забрана земеделските земи да бъдат отдавани под наем", пише в решението.

В него се подчертава, че няма защитим обществен интерес, който да наложи отричането на възможността земеделските земи да бъдат ползвани чрез договор за наем. "Защитима и обосноваема е обратната теза - че принципът на договорната свобода позволява и допуска обработването на земята да бъде и по силата на наемен договор. Договорната свобода не търпи ограничаване, с оглед липса на изрична разпоредба в ЗАЗ, която да определя изключителен способ за предоставяне на ползването. При отчитането на принципа на свободата на договарянето, от волята на страните зависи дали при отдаване за възмездно ползване на земеделската земя и/или движимите вещи за земеделско производство, ще уредят отношенията си съобразно нормите на ЗАЗ или съобразно нормите на ЗЗД, а и законодателството ни, както се посочи, допуска отношенията по предоставяне на земеделска земя да не бъдат регулирани непременно като арендни", заявяват върховните съдии.

Освен това сочат, че ако договор за аренда не е сключен в предвидената в ЗАЗ форма, се конвертира в действителен договор за наем, ако са налице предпоставките за това. "Конверсията - превръщане в нов тип сделка - не е законодателно уредена, но е призната в правната доктрина и практиката в случаите, в които недействителна сделка съдържа съществените признаци на действителна сделка, годна е да породи правното ѝ действие по волята на двете страни, които искат недействителната сделка да произведе действието на действителната, защото правните й последици са съвместими с намерението им и са целени от тях. Ако договорът за аренда не е сключен в предвидената в закона форма (поради отсъствие на нотариална заверка на подписите на страните или дори без да е спазена писмената форма) и той съдържа всички съществени елементи на договора за наем, конверсията е допустима. След като законодателството допуска алтернативата ползването на земеделска земя да е предмет и на наемен договор, и при възможността за съществуване и на наемно, и на арендно правоотношение за обектите по чл.1 от ЗАЗ, то недействителният аренден договор може да се преобразува в наемен по несъмнено изразено взаимно съгласие на страните, ако правните последици, целени с арендния договор могат да се постигнат по силата на наема на земеделската земя", пише в решението.

В него ОСГТК подчертава, че се вписва и прекратяването на договор за аренда със срок до 10 години поради извънсъдебното му разваляне при неизпълнение на задължението за плащане с повече от три месеца. Като за развалянето му е необходимо пред съдията по вписванията да се представи актът (писменият документ), който материализира изявлението за разваляне на договора заради забава в плащанията на арендната вноска повече от три месеца и да се удостовери достигането му до адресата. Прекратяването на арендния договор се регистрира в съответната общинска служба по земеделие след вписването му в службата по вписванията. "Проверката, която съдията по вписванията извършва съгласно чл.32а,ал.1 от Правилника за вписванията, е тази по т.6 ТР № 7/2012г. от 25.04.2013г. на ОСГТК на ВКС", пише още в решението.