forum.lex.bg

Съвсем наскоро се сблъсках с темата. Оказва се, че съществува практика да се учредява право на строеж безсрочно. Очевидно е, че за Приемателя това е добре дошло, а адвокати и нотариуси възприемат тази практика с охота, без дори да допуснат друга възможност, съдържаща се в смисъла и духа на закона. Очевидно е, че Приемателя /строител, инвеститор/ е онзи с парите, плащащ нотариалните такси и хонорарите, формиращ оборота в сферата на недвижимото имущество. Добре е, обаче да помислим как да защитим при тези сделки и Учредителя, защото става дума за най-съкровеното му по нашите географски ширини - собствеността върху земята. С Приемателя трудно можем да договорим обезпечение на основното му задължение да построи сградата и да предаде имотите предмет на обезщетението чрез насрещни ипотеки върху строящите се обекти, договорни ипотеки на друго имущество на строителя-инвеститор, банкови гаранции, забрана за ипотекиране или прехвърляне на вече учреденото му право. От времето на ЖСК през бума на строителството до днес измамите или лошата сметка на строители и инвеститори е видна по улиците. Има множество започнати и недовършени сгради, ипотекирани пред банки, разпродадени на зелено обекти в тях, които от години са на кота 0 или малко над нея, но остават след себе си само неуредени правоотношения. Подобни измамни строители и инвеститори дори не си правят труда да напуснат страната и да се скатаят на някой Карибски остров, та те имат законно безсрочно право на строеж, кой съд ще ги осъди и за какво, дори са взели пари от банката, продали са обектите, но са свършили парите, случва се в бизнеса... Няма по-добра гаранция за Учредителя от това правото на строеж да бъде ограничено със срок. Право на строеж учредено за две години, например, обичайният срок даван от строителя за завършване на една сграда, само би мотивирало Приемателя да завърши сградата, за да може да продаде неговите обекти от нея. По-този начин много от измамите ще спрат, няма да има уговорки с приятели банкери /друга болна тема/ за ипотекиране на цялото право на строеж, няма да има измамни продажби на зелено, няма да има нужда Учредителят да търси изпълнение върху несъществуващо имущество на Приемателя, защото той безсрочно не е изпълнил договорните си задължения. Дискусията, възможно ли е това е излишна. Щом ЗС допуска да бъде ограничена със срок собствеността, щом установява погасителна давност на правото на строеж, как може да настояваме, че учредяването на правото на строеж трябва да е безсрочно!?

Не ги разрирам тези разсъждения.
Естествено, че ще е безсрочно по правило - иначе чл.65 от ЗС. Кой ще е този инвеститор, който ще строи нещо, което после преминава безвъзмездно към собствениците на земята? Освен това, ако е уговорено със срок и имотите са продадени от инвеститора а трети лица - Resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis (с отпадане на правата на праводателя отпадат и правата на правоприемника), освен ако не е налице фактическия състав на чл. 79 от ЗС. Затова, при липса на срок се презюмира, че правото е предоставено безсрочно.
Защита за учредителя има - чл. 67 от ЗС и ТЪЛКУВАТЕЛНО РЕШЕНИЕ
№ 1/2011 г. (http://www.vks.bg/vks_p10_147.htm).
Да не би да имаш предвид уговаряне на срок за завършване на сградата - това не е право на строеж със срок по смисъла на чл. 65 от ЗС?