Здравей, Melly,
Напълно споделям разсъжденията ти, но проблемът е, че на две инстанции не мога да убедя съда, че не е прав. Става въпрос за мое лично дело и съм абсолютно убеден, че съм прав, поради което съм готов да се боря до край. Не желаех да водя делото, но съм принуден от обстоятелствата.
Оказа се, че става въпрос за "схема", която се прилага масово от земеделските производители в страната и която ще има много опасни последици в бъдеще.
"Схемата" е следната:
Из медиите напоследък някои земеделски производители се рекламират много, че изкупуват земеделски земи. Преди избягваха да закупуват идеални части, но от 2013 г. насам са започнали масово да изкупуват и идеални части, на занижени цени, разбира се.
Сделката се оформя формално като "дарение", за да се заобиколи изискването на чл. 33 ЗС и да не се предлагат ид. части на другите съсобственици. Как се оформя счетоводно предаването на парични средства на ръка при дарението ми е трудно да кажа, но ще се наложи да сезирам и НАП по този въпрос.
В някои случаи се процедира по по-сложен начин: първо се дарява 1%, а след това се продава останалата част от дела на съсобственика. Тази "схема" започна да се прилага масово след ТР 5/2012 г. на ОСГК на ВКС, съгласно което
Когато с договор за дарение се отчужди идеална част от частта на дарителя в съсобствен имот в полза на трето за съсобствеността лице и останалата идеална част е прехвърлена впоследствие с договор за продажба на същото лице, без частта на дарителя да е предложена за изкупуване на първоначалните съсобственици съгласно чл. 33, ал. 1 ЗС, няма заобикаляне на закона по чл. 26, ал. 1, предл. второ ЗЗД.
След като придобие идеална част, земеделският производител арендова ЦЯЛАТА нива, включително и дела, който не притежава. Срокът на договора за аренда е 10 години. Арендатор е фактически свързано лице, с което обаче формално няма свързаност.
По този начин се постигат едновременно две цели:
1. Ползва се цялата нива, без да се търси съгласието на всички съсобственици (при наследствени ниви те са и трудно откриваеми);
2. След изтичане на 10-годишния срок на недобросъвестно владение арендаторът се снабдява с КНА по обстоятелствена проверка за съответните идеални части, по отношение на които не е държател, а владелец (тъй като няма пряк договор за аренда с другите съсобственици).
Схемата е много опасна и вече има издадени КНА, а вероятно след няколко години това ще се превърне в масова практика.
Тази схема позволява на съсобственика, който притежава дори и само 1%, без да се взема общо решение на съсобствениците, да арендова цялата нива, без съгласието на останалите 99%. Дори и да бъде сключен друг договор за аренда от другите съсобственици, той е непротивопоставим на първия договор за аренда, по силата на чл. 3, ал. 5 ЗАЗ. С други думи-кой превари, той завари.
Този въпрос е коментиран в следната статия на проф. Методи Марков:
http://inscribe.free.bg/cgi-php/phpbb3/ ... =12&t=4592 Да приемем, че правилото на чл.3, ал.4 ЗАЗ дава възможност на всеки съсобственик на земеделска земя да я управлява, без да се съобразява с решението на останалите, дори те да са мнозинство по смисъла на чл.32, ал.2 ЗС, т.е. да притежават повече от половината от дяловете. Това означава, че този съсобственик, който изпревари останалите и впише сключен от него аренден договор пръв, ще определи съдбата на общата земя дългосрочно – на практика за неограничен период от време. Договорът ще бъде противопоставим и на останалите съсобственици, но те няма да имат права и задължения по него, тъй като не са страни. Размерът на арендното плащане може да е привидно уговорен, така че съсобственикът да получава многократно по-голям „бонус” за това, че е сключил неизгодната сделка. Останалите съсобственици биха могли да искат от него припадащите им се части от официално уговореното арендно плащане, което е много вероятно да е една незначителна сума. Какво друго остава на тези съсобственици, освен да бъдат принудени да се разделят със своите дялове. Това би било едно недопустимо посегателство върху частната собственост. Налага се изводът, че решаването на въпроса за сключване на договор за аренда на съсобствена земеделска земя следва да стане по общия ред, т.е. при спазването на правилото на чл.32 ЗС. Това означава, че признатата в чл.3, ал.4 ЗАЗ възможност само някои от съсобствениците да сключат договор за аренда предполага възможността те да изпълнят основното си задължение по договора, т.е. да вземат решение за начина на ползване на земята. А такава възможност имат само тези съсобственици, които притежават повече от половината от вещта. Всеки договор, сключен от съсобственици, неразполагащи с това мнозинство, не може да бъде противопоставен на решението на мнозинството.
Искът е ревандикационен. Предпоставките за уважаване на иска по чл. 108 от ЗС са: 1/ ищците да докажат, че са собственици на спорната вещ, чието право претендират, 2/ че не упражняват фактическа власт върху нея, и 3/ че ответникът я владее без правно основание.
Няма спор, че ищците са собственици на 1/2. Няма спор и че ответникът-арендатор (по договор за аренда с другия съсобственик) ползва имота. Спорът е единствено дали този договор за аренда представлява правно основание, на което ответникът може да владее нивата.
В Тълкувателно решение № 4/2014 г. на ОСГК на ВКС е изтъкнато:
ако в хода на делото бъде установено, че ищецът притежава правото на собственост върху процесния имот и ответникът го владее без противопоставимо на собственика основание, съдът следва да уважи и двете искания: да се произнесе с установителен диспозитив, признаващ правото на собственост на ищеца и с осъдителен диспозитив, осъждащ ответника да му предаде владението върху спорния имот.
В него ясно е посочено, че правното основание, на което се ползва имотът, трябва да е противопоставимо на собственика.
В съдебните решения обаче двете понятия "недействителност" и "противопоставимост" се смесват. В чл. 3, ал. 4 ЗАЗ е написано, че договорът за аренда е действителен, но това важи и за договора за наем. Именно затова смятам, че тази разпоредба не е специална. Договорът за наем е действителен, обаче само в отношенията между арендатор и арендодател. Тъй като договорът за аренда е облгационен, същият има относително действие (чл. 21, ал. 1 ЗЗД). Това е според мен. Според съда обаче действието на договора за наем не се разпростира само в отношенията между арендатор и арендодател, но и спрямо другия съсобственик, който не е страна по договора за аренда. Вероятно се има предвид изключението в чл. 21, ал. 1 ЗЗД, предл. 2 - "освен ако в закон не е предвидено друго", макар и да не е написано много ясно. Т.е. според съда разпоредбата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ е именно такова изключение от общото правило за относителното действие на облигационните договори. От тук идват и разсъжданията, че режимът на арендните договори се отклонява и от изискването на чл. 229, ал. 2 ЗЗД когато договорът за наем сключен за повече от 3 години (в случая срокът е 10 години) - „Лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години.“
Поразрових се из съдебната практика и открих едно решение на ОС Плевен и няколко на РС в този смисъл. Те обаче са по искове за нищожност на договора за аренда, няма по ревандикационен иск:
Решение от 10.07.2014 г. по гр.д. 494/2014 г. на ОС Плевен:
Съгласно чл.3, ал.4 от ЗАЗ когато договорът за аренда е сключен само от някои от съсобствениците на земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат съгласно чл.30, ал.3 от ЗС.Цитираната разпоредба гласи, че всеки съсобственик участвува в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си.С оглед на така цитираните разпоредби се налага изводът, че договорът за аренда може да се сключи само от един или само няколко от собствениците на земеделската земя и , когато някой от съсобствениците има претенции, то тези отношения се уреждат между съсобствениците съобразно квотното съотношение на съсобственост както по отношение на правата, така и по отношение на задълженията.
В настоящия случай договорът е сключен само от един от съсобствениците, като този договор има действие и по отношение на останалите съсобственици съгласно разпоредбата на чл.3, ал.4 от ЗАЗ.Нормата на чл.3, ал.4 от ЗАЗ е императивна, поради което е директно приложима без да дава възможност за преценка по приложението й.В този смисъл въззивният съд счита, че мотивите на районния съд досежно възможността за приложение и на други норми от ЗС са незаконосъобразни, тъй като разпоредбата на чл.3, ал.4 от ЗАЗ препраща конкретно към текст на чл.30, ал.3 от ЗС в императивна форма.Това означава, че е недопустимо в посочения случай да се прилага друга норма извън изрично посочената разпоредба на чл.30, ал.3 от ЗС.Действително по принцип специалната норма на определен закон не изключва възможността за приложение на друг закон , но само извън уредените в специалната норма случаи.След като специалната норма на чл.3, ал.4 от ЗАЗ определя коя точно норма на ЗС се прилага, то е недопустимо да се търси приложение на чл.32, ал.1 от ЗС, както е направил районният съд.
Правилото на чл.3, ал.4 от ЗАЗ има своето широко приложение по отношение на почти всички нормативни актове, свързани с реституцията и разпореждането със земеделските земи.Приема се, че упражненото право на един от съсобствениците ползва всички останали, тъй като от житейска гледна точка често е трудно да бъдат изискани волеизявления от всички съсобственици и това би възпрепятствало процедурите по възстановяване на земеделската земя и на ползването й.За арендните отношения този принцип е намерил приложение в чл.3, ал.4 от ЗАЗ, тъй като се приема от законодателя, че е практически възможно само един от съсобствениците да действа в полза на всички останали при отдаването на земята под аренда.
Решение от 02.12.2014 г. по гр.д. 778/2014 на РС Карлово:
В чл.3, ал.1 Закона за арендата в земеделието (нататък – ЗАЗ), законодателят е предвидил форма за действителност на договора за аренда - писмена форма с нотариална заверка на подписите, а с оглед противопоставимост пред трети лица е предвидено и вписване на договора в имотния регистър и в съответните книги на службата по вписванията. Процесния договор е сключен в посочената форма и вписани в нотариалните книги. в исковата молба единствения наведен довод за невъзникнало арендно правоотношение се изчерпва с факта, че поради наличието на договор за наем, пет от арендуваните имоти не са били предадени на втория ответник. В разпоредбата на чл.3, ал.4 ЗАЗ законодателят е признал възможност договорът за аренда в земеделието да се сключи от един съсобственик, без съгласието на останалите съсобственици, предвиждайки отношенията помежду им да се уреждат от правилото на чл.30, ал.3 ЗС, като процесния договор е сключен от съсобственик и сънаследник на имота.
Според мен цялата тази съдебна практика сериозно накърнява неприкосновеността на правото на собственост. Освен действително, правното основание, на което ползва имота ответника по иск по чл. 108 ЗС, трябва и да е противопоставимо на ищеца. Тъй като ищецът не е страна по договора за аренда, на него не би следвало да му е противопоставим. Според съда обаче този договор за аренда произвежда действие и по отношение на съсобственика, който не е страна по договора. Точно това не мога да проумея как става, при положение, че има сериозна съдебна практика на ВКС в обратния смисъл, която съм изтъкнал и която не е взета предвид от съда, защото се отнасяла само за договора за наем:
Решение № 271/20.10.2011 г. по гражданско дело № 1237/2010 г. на ВКС, ГК, II ГО
„По реда на чл. 108 от ЗС собственикът може да иска своята вещ от всяко лице, което я владее или държи, без да има основание за това. Договорът за наем представлява такова основание, само ако е сключен с лице, което притежава противопоставимо на собственика право да ползува вещта и то ако е сключен в обема на притежаваното от наемодателя право, т.е. само и доколкото правата на наемодателя са противопоставими на собственика на вещта. В настоящия случай ответното дружество държи процесната стая по силата на договор за наем, сключен с лице, което притежава право на ползуване върху 2/3 идеални части от целия апартамент. (...) след като с оглед вътрешните отношения със собствениците на имота наемодателят не би могъл да им противопостави правото си да ползува именно отдадената под наем стая, то неправилно е прието, че договорът за наем представлява противопоставимо на собствениците основание за държане по смисъла на чл.108 ЗС.”
Решение № 541/06.02.2012 г. по гр.д. № 810/2010 г. на ВКС, IV Г.О.:
„Договор за наем може да бъде сключен от собственика на вещта или от титуляра на ограничено вещно право на ползване. Такъв договор може да бъде сключен и от наемател или арендатор на вещта, като в последния случай договорът е за пренаемане. Договорът за наем обаче обвързва валидно сключилите го страни, дори когато наемодателят няма никакви права върху наеманата вещ (наем на чужда вещ). Такъв договор не поражда действие за действителния собственик, също както и договорът за продажба на чужда вещ.”
Решение № 314/17.02.2012 г. по гр.д.№ 1548/2010 г. на ВКС, III, Г.О.
„когато съсобствената вещ е отдадена под наем само от един или повече от съсобствениците, които не притежават повече от половината от имота, този договор не е противопоставим на всеки един от останалите съсобственици на имота заедно или поотделно”.
С други думи, разпоредбата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ била специална, защото земеделската земя е някаква уникална вещ и за нея има много специален режим, който драстично се отклонява от общия режим и позволява засягането дори и на абсолютното право на собственост.