Синдик на ТД на два пъти продава един и същ имот ...

[anima]

Здравейте, колеги!
Поради измененията на ГПК по отношение на основанията за допустимост на касационно обжалване, искам да изложа пред вас един казус и да помоля за вашите мнения по него, т.к. все пак ми се иска да се стигне до разглеждане на жалбата ми от ВКС. Ще бъда много благодарна на всички, които изразят мнение по него. Казусът е следния:
През 2001 г. синдик на едно търговско дружество на два пъти продава на друго търговско дружество (А) ОБЩО 1/2 от производствена сграда, ведно със земята, върху която сградата е построена.
През 2002 г. същият синдик продава на друго търговско дружество (Б) същата сграда (но този път цяла, а не 1/2), заедно със същия парцел земя. През 2004 г. тези активи са изнесени на публична продан, поради дълг на лицето "Б". Придобити са от лицето "В", чийто собственик като физическо лице е същия собственик на лицето "Б".
През 2004г. лицето "А" продава 1/2 сградата заедно със земята на лицето "Г".
През 2007г. между "Г" и "В" е започва дело с правно основание чл.108 ЗС. Ищец по делото е лицето "В". Ищецът моли съда да му бъде ревандикиран имота поради това, че ответника го владее без правно основание, т.к. неговата сделка е нищожна поради липса на основание. Позова се също и на факта, че при описание на имота в нотариалните актове на лицето "Г" и праводателя му "А" сградата е описана с друго име (има разлика една цифра в описанието на името), независимо, че всички друго от описанието на имота (включително границите) си съответстват с описанието на същия. Поради това, ищецът претендира не за явна фактическа грешка в н.а., а че направо страните по сделката са имали за цел да прехвърлят собствеността върху друг имот.
Решението на първата инстанция беше изцяло в полза на ищеца по делото. Решението беше лишено от мотиви и с него съдът направо беше приел за доказано, че имота и сградата са безспорно собственост на ищеца и осъди ответника да върне владението и да заплати разноските. Пред въззивната инстанция бяха изискани преписките по четирите нотариални дела. За моя огромна изненада въззивната инстанция се произнесе с решение, което отхвърля искането на ищеца да му бъде ревандикирана земята, т.к. в конкуренцията на вписванията праводателя "А" е бил първи по вписване, НО осъди ответника да върне владението върху сградата, т.к. ищецът я бил придобил на годно основание да го направи собственик (сякаш това на ответника не е годно). И така, сега стигаме до касационно обжалване. Т.к. разпоредбата на чл. 280 ГПК е доста абстрактна, ще ви помоля за мнения и противоречива практика, ако сте се сблъсквали с подобни казуси. Още веднъж благодаря на отзовалите се.

[anima]

Виждам, че няма особен интерес за мнения или помощ. Нека ви запитам тогава за следното, по-простичко нещо: след като публичната продан е деривативен способ за придобиване право на собственост и след като така или иначе съда приема за установено, че ответника е собственик на земята, т.к. е пръв по вписване, а в неговия н.а. освен земята е посочено, че придобива и 1/2 идеална част от сградата върху нея, не следва ли тогава, че ищеца не може да се позовава на постановлението на СИ, с което му е бил възложен имота, след като длъжника явно не се явява собственик? Според мен извършената продан е непротивопоставима не ответника като собственик....

[razli4na]

Вижте колега, не ви е лек казуса и не може така по нет- а, за това не вземат отношение колегите, предполагам.
От това, което казвате обаче, ме водите в една посока- синдикът не може да продаде без надлежен акт на съда по несъстоятелността. Да не би там да се крие "ключа"?
Или пък при първото прехвърляне 2001г. да не е отразена сградата, макар и в ид. части?

[bebitor]

Колега, трябва да се видят документите...

[hidden]

Казусът е интересен, но не стават ясни няколко неща. Защо синдикът първият път е продал 1/2 от сградата, а след това цялата? Дружеството в несъстоятелност собственик на 1/2 или на цялата сграда е било?
Моето лично мнение е, че В може да ревандикира Г само за 1/2 ид. част, но не и за цялата сграда.

[anima]

Благодаря ви, колеги!
Дружеството в несъстоятелност е било собственик на цялата сграда. Нямам представа защо е продало само полочината от нея в идеални части първия път. Иначе в нотариалните актове на "А" е описана и сградата, това за колегата, който питаше дали е била описана. А относно съда по несъстоятелността: много се извинявам, но съм допуснала неточност при описанието на казуса. Едва след като видях мнението на единия колега, се замислих за това. Всъщност, първата продажба от 2001 г. е извършена от дружеството преди откриване на производството по несъстоятелност. А тази от 2002 г. вече е извършена от синдика, за което си има документ от компетентния съд. Мен тук повече ме изненада това, че този имот е бил включен явно в масата по несъстоятелността. И това, което ги е улеснило според мен е факта, че поради държавното участие в дружеството преди несъстоятелността, за имотите има АДС, а не нотариални актове. Надявам се да получа още мнения..

[razli4na]

Трябва да сте сигурна дали имота е бил част от масата по несъстоятелността и въз основа на какви факти- по делото за ревандикация трябва да има документи или пък в съответния окръжен съд по делото на несъстоятелното дружество. Тук са възможни множество хипотези, които е излишно да разискваме без да знаем фактите. Насочвам ви само- вижте дали първата продажба през 2001г. не е материализирана след датата на Решението за откриване производство по несъстоятелност /не влизането му в сила, не обявяването му и пр., а датата на постановяването му/.
Това за АДС, както знаете, не е проблем, още повече не е налице спор относно несъстоятелното дружество да е било първоначалния собственик.

[anima]

Във връзка с въпроса на РАЗЛИЧНА: Колега, преди малко търсих в делото по несъстоятелността. Честно казано се обърках още повече. Относно продажбата от 2001 г., със сигурност е извършена преди датата на решението. В документа от съда, с който разполагам (за продажбата от 2002г)., е дадено разрешение за продажба чрез пряко договаряне с купувача. В решението на съда обаче са посочени няколко имота. А ме обърка още повече факта, че в годината на несъстоятелността е променен регулационния план и парцелирането на имотите е вече друго. Освен това, когато разговарях с клиента преди минути се оказа, че същия този синдик е бил прокурист на същото това дружество, до момента на откриване на производството по несъстоятелност.... Когато разговарях със синдика обаче, той каза, че дни преди откриване на производството е извършил продажбата и от 2002 г., за което при него си имало валиден протокол от решение на управителния орган на дружеството..... В нотариалния акт пише само, че се явява като представляващ дружеството и т.к. аз нямах представа, че е бил и прокурист преди това, явно съм се самозаблудила Вече съвсем се обърках. Лошото е, че аз поех защитата едва сега, преди мен колегата въобще не е обърнал внимание на тези неща и информацията е малко разпокъсана.... Но... все пак, ако приемем, че и двете продажби в крайна сметка са извършени преди откриване на несъстоятелността, как процедираме тогава? Продавачът явно умишлено е продал имота два пъти на две различни лица-купувачи?

[razli4na]

От коя дата е Решението за откриване производство по нестъстоятелност?

[anima]

От октомври, 2002 г.

[razli4na]

Датата посочете!
И датата на продажбата през 2002г.?

[anima]

Решението: 16.10.2002г.
Н.А.: 05.09.2002г.

[razli4na]

При това положение нещата се променят съществено. При ревандикационния спор няма нищо общо несъстоятелността и действията на синдика. В каква насока са мотивите на въззивния съд. Можете ли да ми пратите решението на лични?

[anima]

Ами, няма как да го изпратя, защото в момента е в клиента, по негови си съображения. В решението не е описано това за синдика, аз го описах с цел да изясня казуса, както ми беше предадена информацията с документите, но е явно, че съм заблудила и себе си и останалите, за което се извинявам отново. Мотивите за решението на съда са само тези, които описах: цитират номерата и датите на нотариалните актове, датите на придобиване на имота и сградата от праводателите, приема за установено, че праводателят на ответника е придобил земята преди този на ищеца, но по неясни за мен причини не споменава нищо за сградата. От друга страна съда детайлно описва какво е придобитото по силата на нотариалните актове от ответника. В това описание съответно фигурира и сградата със сгрешеното име. По нататък в решението обаче съда описва и че е извършена експертиза, с която е безспорно се доказва, че става дума за грешка при съставянето на акта, а не за воля на страните да прехвърлят друг имот, както претендира ищеца. Заключението на експертизата е, че ищеца е придобил точно спорния имот. След това изведнъж е описано как ищеца излага твърдение за конкретен юридически факт, който го прави собственик, а именно цитираното постановление на СИ, с което имота+сградата са били възложени на ищеца. Съдът приема по отношение на същото, че то е издадено от компетентен орган, по установения ред и е влязло в законна сила И Т.К. безспорно длъжника също е бил собственик на сградата, това е годно основание за придобиване на собственост по смисъла на чл.77 ЗС, вр. с чл.384 ГПК. По този начин и с тези доводи съда отсъжда, че собствеността над сградата безспорно принадлежи на ищеца, а т.к. имота е бил придобит от праводателя на ответника преди праводателя на ищеца, признава правото над имота на ответника. И именно поради това аз не мога да разбера какви са мотивите на съда да раздели тази 1/2 идеална част от сградата и имота, след като са описани в н.а и има експертно заключение в полза на ответника?

[razli4na]

Според мен има две възможности за сградата- или разпоредителната сделка през 2001г. не включва сградата или е приложен интститута на придобивната давност.
Защото никой не може да прехвърли повече права, отколкото притежава. И ако през 2001г. е имало валидно разпореждане за 1/ 2 ид. ч. от сградата, то не може с последваща сделка продавача да я продаде отново, тъй като просто не я притежава- тя вече е била чужда собственост.
В предходен пост говорихте нещо за вписване- вижте дали нещата през 2001г. са изцяло коректни по отношение на сградата.
Да не би да не е имало валидно решение /съгласие/ на управителния орган на дружеството- продавач?- това по преписката на нот. дело.
Макар, че според закона и трайната съдебна практика щом като в НА е изрично посочен и индивидуализиран недв. имот- земя, макар и да не е споменато, че се прехвърля сградата, счита се че собствеността й преминава заедно с тая на земята.
Не става без документи, съжалявам. Искам да помогна, но очевидно няма да съм полезна повече от това! Стрелям на посоки...

[anima]

Благодаря, за което все пак. Разпореждането през 2001 г. е валидно, т.к. си има решение на управителния орган. А на придобивна давност никой не се е позовавал, т.к. ищеца реално никога не е ползвал тази сграда. Но в момента, в който клиента ми през 2007г. е започнал да я използва, изведнъж е била подадена жалба в прокуратурата - за обсебване. Преписката е приключена и въобще е нямало проблеми там. Клиентът има още 3 други подобни дела, с дублиране на н.а. на същата територия. И по двете сделки е представен АДС-то. Това не е като да не се случва и сега. Освен това, защитата до момента е била изградена изцяло на база, че няма подобна воля на страните за прехвърляне на друг имот, както и че нашето вписване е първо.... Искам да кажа, че сега пед 3-та инстанция едва ли ще ми допуснат нови доказателства, а ако излагам нови факти, все пак трябва да се обоснова и да ги докажа. Това, на което аз залагам в случая е, че все пак ответника е придобил и 1/2 от сградата през 2001г. Щом съда признава правото над имота поради реда на вписването, според мен няма аргумент (а и такъв не е изложен освен описаното по-горе) да не се признае и за сградата. Това, на което си мисля да заложа е наистина, че проданта е деривативен способ и не може да се противопостави на реалния собственик. Но... трябва да се поровя и за стабилна практика в тази насока

[razli4na]

Сега си мисля друго- да не би с решението да се признава собствеността на ищеца, макар и да не е уточнено в каква ид. ч. от сградата? Защото в това има логика. С диспозитива си въззивният съд произнася ли се по чл. 537, ал. 2 ГПК за отмяна легитимиращия ответника като собственик документ- нот. акт в частта за сградата?

[realist]

Хмммм ... при публичната продан имотът се придобива чист от всякакви вещни тежести...
Има много неща, които на пръв поглед изглеждат нередни в този случай и май яко са оплескани нещата, но като цяло колегите са прави

[realist]

.... прави, че без документите нищо не може да се каже

[anima]

Пише единствено: "отменя решение на първоинст. съд, в частта, с която ответника се осъжда да предаде владението на земята и да заплати разноските, като постановява: отхвърля предявения от ищеца иск с пр. основания чл.108 ЗС за признаване на правото му на собственост и предаване на владението на земята и оставя в сила решението в останалата му част ( с която се осъжда ответника да върне владението на сградата).