forum.lex.bg

Интересува ме решението на такъв "хипотетичен" казус:

Да приемем за определеност, че са водени преговори за п/п на недвижим имот, които завършват с неуспех. Предварителен договор и/или каквито и да е други писмени документи не са подписвани.
Купувачът обвинява продавача в недобросъвестно поведение по чл. 12 ЗЗД, като твърди, че продавачът е подържал по време на преговорите "основателно очакване" че ще бъде подписан окончателен договор и предявява иск за обезщетение за причинени негативни вреди. Като писмено доказателство определящо размера на вредите пред съда е представен предварителен договор за п/п на същия този имот, в който купувачът-ищец на основание, че той ще бъде един ден собственик на имота е представен като продавач на имота (на чуждия имот!), а купувач е трето лице.
И тъй като ищецът в резултат на провалянето на преговорите със собственика на имота е изплатил на "своя" купувач сума в размер на двойно капаро по разваления предварителен договор, то той настоява собственикът на имота да му изплати загубата по развалянето на своя предварителен договор, която възлиза на сумата от повече от 20 000 евро.

Фактът на воденето на преговорите, създаването на основателно очакване у ищеца и неоснователния отказ на собственика на имота се "доказват" със свидетели. Пред съда е представено също като писменено доказателство незаверено копие от нотариалния акт на имота на ответника, взето от СВ.

Мога да си представя, какъв "мор" ще настане сред хилядите нищо неподозирзщи собственици на имоти, ако такъв казус премине здрав и читав през съдебната сисатема.

Въпросът е изключително сериозен - съдебната практика по чл 12 ЗЗД в приложение към недвижимите имоти е изключително бедна - на мен ми е известен единствен случай - с решение на ВКС, от който може да се извлече твърде ограничена информация, а всяко ново решение става прецедент в бъдеще.

Не мисля. че моят въпрос е тривиален, а може би греша?

А какво е съдържанието на предварителния договор?Кога е следвало да се прехвърли собствеността?

Само по себе си, завършването на преговорите с неуспех още не означава, че преговарящият носи отговорност за вреди по чл. 12 от ЗЗД. Предпоставката за пораждане на отговорност за вреди по този текст е ПОВЕДЕНИЕ НА ПРЕГОВАРЯЩИЯ, КОЕТО Е НЕДОБРОСЪВЕСТНО. Примерните хипотези са много: 1/ неуведомяване на другата страна за обстоятелствата, които са от значение за вземането на решение сключването на договора; 2/ неоснователно прекъсване на преговорите; 3/ когато една от страните не е проверила за наличието на препятствия от нейна страна за сключване на договора; 4/ увреждане на другата страна по преговорите - Кожухаров дава пример "Другата страна трябва да внимава да не ме ритне конят, който купувам". Общото при тях е нарушаване на изискванията за коректно, почтено, честно и лоялно отношение при воденето на преговори и сключвмнето на договора (А. Калайджиев "Облигационно право" 2002 г. с.95-97). Може да се дадат и други примери.

Бих искал да уточня въпроса си.
Може ли разходите по подобен предварителен договор да се считат за разходи свързани с прехвърлянето на имота от собственика към кандидат-купувача? "Ритането на коня" не е ли по-различно - то е станало по време на огледа на коня, който оглед е необходимо действие за успешната продажба да се състои. Нима сключването на предварителен договор, под който няма подписа на настоящия собственик (а и не съществува никакъв друг писмен документ за водени преговори) може да породи претенции към собственика? Нима подобен пред. договор не може да се сключи за всеки един недвижим имот без знанието и съгласието на неговия собственик?И какви щв бъдат последствията от подобна сделка?

На собственика не е известно кога е "следвало" да прехвърки собствеността на имота. Това ще доказват сводетелите на ищеца, сключил пред. договор. С предварителния договор за чужд имот се установява размерът на вредите, нанесени от собственика на имота.
И това ще се установява със сводетели.

Относно съдържанието на пред. договор - кажете ми трите си имена и аз ще ви кажа как ще бъде сключен съвършенно подобен пред. договор за ваш недвижим имоит, който договор даже може спокойно да бъде представен в съда и да ви бъде предявен иск за нанесени вреди по време на водене на преговори - в размер на двойно капаро за развален по ваша вина пред. договор на "кандидат-купувач" с трето лице

Предварителен договор за продажба на чужд имот поначало е вьзможен. Продавачьт по предварителния договор очаква третото лице - преговарящия вьв вашия казус да му продаде имота. Ако това не стане, продавачьт по предв д-р носи отговорност ако с това са причинени вреди на другата страна по договора. Сьответно, обезщетяването на другата страна сьставлява вреди за продавача по предварителния договор. И ако преговорите за продажба на имота, коцто е трябвало после да се препродаде, са се провалили поради недобросьвестно поведение на собственика, тьрсене на вреди е вьзможно.

Моля да ме извините, но според вашите твърдения можем да имаме случай, който е по-общ модел на представения от мен:

Лицето Б очаква да стане собственик на имота на лицето А и сключва пред. договор за продажбата на имота с лицето В;

Лицето В очаква да стане собственик на имота на лицето А след като лицето Б стане собственик на имота и сключва пред. договор за продажбата на имота с лицето Г;

Лицето Г очаква да стане собственик на имота на лицето А след като лицето В стане собственик на имота и сключва пред. договор за продажбата на имота с лицето Д;

При проваляне на преговорите между А и Б, следователно собственикът на имота А следваа да поеме вредите на всички кандидат-купувачи, наредили се на "опашка" за имота му? Без негово знание?
И още:
Нима спекулата с продажбата на недвижими имоти е добросъвестно поведение?

Какаво ще кажете за следната хипотеза: В и Б провеждат симулативен процес, с цел да получат от А определена сума.

Какво мога да кажа!

Такава схема е абсолютно престъпна. Провеждането на симулативен процес е един от "железните" признаци за недобросъвестно водене на преговори - не от страна на собственика, а от тсрана на кандидат-купувача.

Но съществуват най-малкото още ДВЕ основни причини, поради които подобно поведение на купувача е не само противозаконо и даже наказуемо по НК.

Аз не съм юрист, а самовлюбен нахалник - по терминологията на многоуважаемия KCN Ето защо много ми е интересно да разбера какво мислят юристите по подобен казус.

При това искам да обърна най-сериозно вниманието на юридическото общество, че подобна схема, един път получила оправдание от съдебната система, ще узакони и ще помогне да се внедри в "практиката" на един изключително опасен "модел" за грабеж, от който никой не може да се спаси - кавото и положение да заема в обществото.

Това е "модел". подобен на схемите на Чарлз Понци от 20-те години на миналия век, но значително по-завуалиран. Той се основава на невярната представа за добросъвестността като юридическо понятие - добросъвестността винаги е била категория на етиката, и тя се използва от правото именно като категория на етиката. недопустимо е на нея да се дават някакви други качества! Например - добросъвестно е това, коетро е икономически изгодно - както вие съвсем правилно отбелязахте.

Така, че не трябва да се изхожда от "Това не се отнася до мен"

Според мен виновен е проф.Кожухаров;)). Той доста се е престарал с писания в учебника си за чл.12 ЗЗД /Бог да го прости - писал е монография по темата/ , а тази норма НЕ БИ СЛЕДВАЛО да има почти никакво практическо значение.
Тръгнем ли по пътечката "създаване на очаквания от бъдещ договор" и действия при тези очаквания ........стигаме до кривата круша , както и някои от писалите по-горе.

Но на темата. Що е дами и господа НЕГАТИВЕН ИНТЕРЕС по чл.12 ЗЗД ? Това е едно много ограничено понятие , особен деликт за наистина фрапиращи случаи на недобросъвестно поведение . Никой не е карал пишман купувача да сключи договор с последващ купувач. Никой не го е карал да подпише ЛОШ ДОГОВОР, като вписва в него предплащания , задатъци или гигантски неустойки. ДА Е БИЛ ПО-ВНИМАТЕЛЕН. Той е ЗНАЕЛ ,че не е собственик.
Тук мисля приключваме с деликта в големи размери ако ще и 200 свидетели да доведе. И се пренасяме в областта на процеса и НАКАЗАТЕЛНОТО ПРАВО : дали договорът с третото лице е с достоверна дата ? Дали не е антидатиран , случайно ? Как ще се противопостави като частен документ на 3-то лице - първия продавач.

Като съдия такива номерца при мен трудно ще минат;)

Уважаеми Академика,

Вие сте абсолютно прав.
Този "казус" обаче има определено обществено значение. Аз оценявам такъв трик като експериментиоране на нов модел за ограбване на дребни собственици от агенции за недвижими имоти.
Тежко ни и горко на всички, ако този модел мине през съдебната система. От него няма защита за никого - бил той председател на парламент, премиер, депутат и т.н. Съставянето на подобен договор
е работа за 15 минути. Копие от нотариален акт може спокойно да се намери за всякакъв недижим имот.

Трагедията е пълна. С понятието "добросъвестност" всеки си прави "гаргара".

Понятието добросъвестност се отнася към така наречените "размити" понятия - по теорията на американския класик в областта на информационните науки Леонид Заде. То може да бъде определяно само статистически.

Удобно ли е да се обърна към Вас при необходимост за една по-подробна консултация?

Благодаря Ви за мнението.

Моето мнение е че е необходимо широко обществено противодействие на подобни домогвания. Необходимо е решително противопоставяне на подобни модели докато не е станало твърде късно.

Този модел се изпробва в/у мен, аз съм сам - не разчитам на адвокати - лицето което се гаври с мен е самоуверен, богат и не се спира пред нищо за постигането на своите цели. Той ползва цял щаб от адвокати и юристи. Неговата агенция за недвижими имоти е една от най-голямите в страната.

Моля Ви помогнете да бъде приключен този случай! Година и полвина аз се занимавам с несвойствени за мен дела - прочетох купища литература. Убедих се че срещу човек с пари, с много пари е невъзможно да се бори човек самичък! Може и да ме осъдят, но аз няма да се примиря с неправдата (нека това не звучи грандомански)

Разберете - никой не е застрахован от подобни измами. Помислете за своите родители, за своите деца, които един ден ще наследят вашите имоти, за вашите близки. Имотните измами са най-страшния бич в момента.

Това е моето последно послание на този форум. Ако искате да се свържете с мен и да помогнете със юридически съвет - пишете на
моя адрес

signal@lex.bg

Ако някой случайно любопитствува да се запознае с подробности, мога да съобщя по е-мейла датата и часа на поредното заседание на съда.

За съжаление моята борба е много трудна. Димитър Подвързачов говори: "В България можеш да срещнеш всякакви хора. Можеш да срещнеш даже честен човек. Но не можеш да срещнеш човек, на който склед като си се доверил изцяло, да не те е тредал"

Това е.

Споко Signal . Няма да успеят. Схемата е доста прозрачна - точно като за някой претенциозен и нафукан адвокат без сериозна подготовка. )
Ако е въпрос на схеми - нищо ново не може да се измисли при тях . Всичко е добре забравено старо.)

Седя си, чета и съм бясна - как Е ВЪЗМОЖНО ДА СЪЩЕСТВУВАТ ТАКИВА ДОЛНОПРОБНИ ХОРА - след като разбрахме, че особата, която предявява претенции е богат, властен човек - се поражда въпроса - защо му е това - може би за ЗАБАВЛЕНИЕ - о боже господи - ако държавата ни позволи богатите да се забавляват по този начин ..........