http://www.eurochicago.com/modules/webl ... log_id=788Маринела Дончева написа:ИМОТНИТЕ ИЗМАМИ
ГРАЖДАНСКО-ПРАВНИ АСПЕКТИ В СЪДЕБНАТА ПРАКТИКА
Всички знаем, че измамата освен като институт на наказателното право, има и своите гражданско-правни проявления. Те обаче съвсем не се изчерпват с хипотезата на унищожаемост на сделките поради измама. В действителност, тези случаи са твърде рядко срещани в съдебната практика и вероятно причината за това е в трудната доказуемост. Освен това, в чистия си вид измамата като основание за унищожаемост може да се търси само там, където едната страна умишлено е била въведена в заблуждение относно съществени елементи на сделката. Например при огледа е показан един имот, а се продава друг, или е налице явно несъответствие между обещаните качества на предмета и действителните, например върху имота има наложена строителна забрана, а това е премълчано от продавача. Такива случаи не са типични, тъй като сделките с недвижими имоти обикновено се предхождат от сравнително продължителен период на проучване относно статута на имота и евентуалните тежести върху него. Опитите за измама по някой от посочените начини лесно могат да се пресекат чрез полагане на необходимата грижа за събиране на информация, която в повечето случаи е официална и общодостъпна. Или, както се казва - незнанието не оневинява. Ето защо по обясними причини трудно могат да се обосноват изводи за унищожаемост на сделката поради измама.
В практиката обаче напоследък зачестиха случаи на измами, свързани с т.нар. "лихварски сделки". Вариантите са различни, но могат да се обобщят в следните групи:
При сключване на договор за заем купувачът прехвърля на кредитора (заложна къща) собствения си имот като гаранция за връщане на дълга в срок, срещу уговорка за "обратно изкупуване" след като заемът бъде погасен. Противоречието със закона тук е очевидно с оглед разпоредбата на чл. 209 ЗЗД. Обикновено тази схема се използва като средство за натиск върху икономически по-слабия, който се нуждае от кредит, но не може да ползва услугите на банка поради това, че няма как да докаже доходите си, или вече е задлъжнял. Този начин за измама обаче е твърде прозрачен поради прякото му несъответствие с императивни норми на закона - чл. 209 и чл. 152 ЗЗД. Затова е лесно да бъде разкрит. Подобни спорове са достигали до ВКС на РБ, който без колебание в практиката си, е признавал сделките, сключени по този начин, за недействителни.
Но лихварите започнаха да прибягват до по-сложни схеми. В договорите за заем, които се сключват, не се споменава и дума за продажбата на апартамента на длъжника, нито за връщането му след изплащане на дълга. Положението се усложнява, когато собственици на жилището са родители или близки на длъжника. Тогава връзката между заема и продажбата се установява много по-трудно. На пръв поглед това са две съвсем отделни сделки, всяка от които е позволена от закона, при това между различни лица. Единственото, което ги обединява е, че са сключени едновременно, и това, че имотът в крайна сметка става собственост на кредитора.
Втори вариант на същата схема е следният: И тук е сключен договор за заем, а едновременно с него - предварителен договор за продажба на апартамент, собственост на длъжника, придружен с пълномощно за продаване на жилището. Така в ръцете на кредитора се оказват две оръжия наведнъж- да поиска обявяване на предварителния договор за окончателен, или просто да продаде апартамента, ползвайки пълномощното. Казусът е от практиката на ВКС на РБ по иск, предявен от лихваря на осн. Чл. 19 ал.3 ЗЗД. Съдът е отхвърлил иска, защото предварителният договор е нищожен като противен на закона и не може да бъде узаконен чрез обявяването му за окончателен.
Всички тези проблеми биха могли да намерят своето законодателно разрешение, ако дейността на т.нар. "заложни къщи" и реда, по който те отпускат заеми, както и начините за тяхното обезпечаване, бяха уредени с отделен нормативен акт, какъвто засега липсва. Затова тези хора работят по принципа: "което не е забранено, е разрешено", но от това страдат не само отделните граждани, но и правният ред като цяло.
Друг съществен проблем, който се поставя във връзка с имотните измами, са пълномощните. Тук няма да се спирам на порочната практика на някои нотариуси за "неприсъствено заверяване", в резултат на което се появиха "пълномощни от умрял човек". Тази практика обаче, макар и не повсеместна, а по-скоро изолирана, нанесе сериозна вреда на гражданския оборот чрез създаване на недоверие към документите, които нотариусите заверяват. Затова някои банки започнаха да изискват потвърждаване на пълномощното пред техен служител, което на практика напълно обезсмисля института на упълномощаването. Неговата цел е да позволи именно на лица, които поради отсъствие, заетост, болест или други причини, не могат лично да се явят за сключването на сделка. Стъпка напред в уреждането на тази материя са нормите на новия ГПК, с които се въведе нотариално удостоверяване съдържанието на пълномощните.
Проблемите обаче остават. Най-сериозният от тях според мен е с оттеглянето на пълномощното. Както е известно, то трябва да бъде направено по начин, че да достигне до самия пълномощник, но и до неограничен кръг лица, които биха били заинтересовани да го узнаят. Как да се процедира в случай, че пълномощникът е недобросъвестен и се укрива, за да не може да му бъде съобщено оттеглянето?
Мисля, че е добре да се въведе процедура, при която по искане на упълномощителя да се извършва отбелязване по партидата на недвижимия имот, наличието на упълномощаване, както и че пълномощията са оттеглени. Не би ли трябвало също да се позволи достъп на нотариуса до информация от ЕСГРАОН относно това дали към момента на сделката упълномощителят не е починал? Това е много важно, защото всеки знае, че с настъпването на смъртта се прекратява и действието на самото упълномощаване.
Такива случаи на сделки, извършени от пълномощник след смъртта на упълномощителя, макар и не често, също достигат до съдилищата. В един от тях, извлечен от собствената ми практика, ищецът разполагаше с доказателство - телеграмата, с която го уведомяват за смъртта на баща му е предхождала датата на нотариалния акт, с който неговият брат като пълномощник, прехвърлил наследствения имот на себе си. Но не всеки има "шанса" да разполага с такова доказателство. Затова според мен е наложително да се помисли за създаване на свързваща компютърна система за достъп на нотариусите до данните в ЕСГРАОН, не само за случаите на смърт, но и за семейното състояние на страните по сделката. Мисля, че това не би създало колизия със закона за защита на личните данни, защото този достъп ще бъде строго регламентиран и подчинен на точно определени цели, а и самите нотариуси имат определени задължения във връзка с опазване на личната тайна.
Наши сънародници, живеещи в чужбина, след като са чули за сделки с фалшиви пълномощни, питат възможно ли е да уведомят Агенцията по вписванията, че не са упълномощавали лице за разпореждане с имотите им. Мисля, че би могло да се предвиди за в бъдеще и това обстоятелство да бъде отбелязвано по съответния ред в имотния регистър по партидата на имота.
Бих искала да се спра и на една друга често срещана хипотеза, която не може да се нарече точно имотна измама в отношенията между страните, но определено е такава спрямо фиска. В преобладаващата част от случаите сделките за недвижими имоти, независимо от уговорената покупна цена, се оформя по данъчна оценка, която е значително по-ниска. Това се прави с единствената цел за спестяване на данъци, и по този въпрос до настоящия момент не е направено нищо. Интересно решение са намерили в Швейцария, без да съм абсолютно сигурна в достоверността на източника си - в такива случаи, когато имотът се продава на очевидно занижена цена спрямо пазарната, той се предлага за изкупуване по същата цена от общината, и едва ако тя откаже, сделката се сключва между страните.
Разновидност на опитите за прикриване на данъци откриваме и в следното съчетание между привидна и прикрита сделка. Много често новото строителство се продава под формата на право на строеж, въпреки че след завършването на сградата то се е трансформирало в право на собственост. Това се прави очевидно заради по-ниската му данъчно-облагаема стойност. Очевидно, продажбата на правото на строеж е привидна и тя е нищожна поради липса на предмет. Но тъй като прикритата сделка - продажба на правото на собственост, не противоречи на закона, тя остава в сила. Тогава данъчните органи могат с пълно право да поискат заплащане на дължимите данъци върху цената на имота, които страните са спестили. Практиката обаче показва, че засега те не го правят.
С това искам да приключа това свое кратко изложение, което съвсем не е изчерпателно, но мисля че поставя някои сериозни проблеми, които тепърва трябва да търсят своето законодателно уреждане. Надявам се да съм провокирала дискусия по повдигнатите въпроси, защото само в спора се ражда истината.
ДЕКЛАРАЦИЯ,
ПРИЕТА НА
НАЦИОНАЛНАТА КОНФЕРЕНЦИЯ
“ИМОТНИ ИЗМАМИ - ПРОБЛЕМИ И ПРОТИВОДЕЙСТВИЕ”
31 октомври 2008 г., София
Участниците във форума
- като съобразяват препоръките и констатациите, направени по време на националната конференция, организирана от Съюза на юристите в България и Министерство на правосъдието, под патронажа на Президента на Република България, със съдействието на Министерство на вътрешните работи, Висшия съдебен съвет, върховния касационен съд, Прокуратурата на Р България, Националната следствена служба, Висшия адвокатски съвет и Нотариалната камара на Р България на тема „Имотни измами – проблеми и противодействие”;
- като отчитат сериозното увеличение на посегателствата срещу собствеността върху недвижими имоти и превръщането им в сериозен проблем за цялото общество за сигурността на местните и чуждестранни инвестиции.
- като отчитат значението на противодействието на този вид престъпност за върховенството на закона, развитието на гражданското общество, утвърждаването на правовата държава и на неприкосновеността на правото на собственост;
- като отчитат, че защитата на правото на собственост е основополагащ европейски принцип и необходимостта за постигане на европейските изисквания по проблемите на противодействието на този вид престъпност;
- като съзнават потребността от синхронизирането и модернизирането на дейността на всички институции – държавни и граждански организации, имащи отношение към проблемите на превенцията, разкриването, разследването и наказването на този вид престъпност;
- като имат предвид нуждата от ефективна гражданско правна защита на неприкосновеното право на собственост в съответствие със законите и изискванията за защита на правата на човека
РЕШИХА:
1. Предлагат на Министерския съвет, Министерството на правосъдието и Министерството на вътрешните работи да създадат съвместна работна група с участието и на неправителствени организации за изготвяне на необходимите спешни промени в НК в следния смисъл:
- да се предвидят като квалифицирани съставомерни деяния различните видове посегателства върху недвижима собственост – снабдяване с документи за собственост чрез използване на неистински лични карти, пълномощни, завещания, предварителни договори, декларации и др., чрез обстоятелствени проверки, завземане на имоти без титул за собственост или друго вещно право или без облигационно основание.
2. Предлагаме на Министерството на правосъдието съвместно с Нотариалната камара и неправителствени организации да анализират необходимите промени в гражданското законодателство с цел ускоряване производството по граждански дела, по които има престъпен елемент по собственост с недвижими имоти, ограничаване кръга на лицата, които могат да бъдат пълномощници по вещно правни сделки с недвижими имоти, въвеждане на извлечение от титулите за собственост, който да се представя в случаи, извън вещно правните сделки;
3. Предлагат на МВР, Прокуратурата на РБ и НСлС да разработят целеви програми за противодействие на този вид престъпност.
4. Предлагат на МВР и Нотариалната камара да намерят общо решение за достъп на нотариусите до системата на МВР за лични карти.
5. Апелират към Прокуратурата и Съдилищата да бъдат безкомпромисни и образуват или сигнализират за образуване на производства в случаите на констатирани неистински документи и лъжесвидетелство;
6. Апелират към Висшия адвокатски съвет и Нотариалната камара да бъдат безкомпромисни по отношение на дисциплинарната отговорност на техни членове, петнящи името на професиите, замесвайки се в имотни престъпления., като включително поискат законодателни промени.
7. Предлагат на ВКП, НСлС и МВР да създадат организация и предвидят средства за осъществяване на дейност по обучение и квалификация на прокурорите, следователите и дознателите по имотните престъпления и свързаната с тях гражданско правна материя от правни неправителствени организации.
8. Предлагат на академичната мисъл да продължи дискусията и анализа по повдигнатите в рамките на конференцията теоретични въпроси и оценката на практиката на съдилищата и прокуратурата.
СЪЮЗ НА ЮРИСТИТЕ В БЪЛГАРИЯ